今年上半年的樓市，并未出現“翹尾”行情。

據中指院初步統計，2023年1-6月全國100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬平方米，同比增長11%，近八年中僅高于2022年同期。價格方面，今年上半年24個城市新建商品住宅價格累計上漲，74個城市累計下跌。

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中指院市場研究總監陳文靜指出，今年上半年房地產市場整體表現先揚后抑的態勢。在積壓需求釋放以及政策顯效等因素帶動下，一季度市場活躍度回升，特別是熱點城市市場出現“小陽春”行情。

“但在二季度，前期積壓購房需求基本釋放完畢，重點城市新房市場活躍度持續低迷。6月各周新房成交規模降至2月以來低位，市場降溫明顯。”陳文靜稱。

6月未出現“翹尾”行情

據克而瑞數據，今年6月，全國30個重點城市新建商品住宅成交面積為1509萬平方米，創5年來同期新低，環比下降9%，同比下降25%。

分能級來看，一線城市韌性略好于二三線。今年6月一線城市新建商品住宅預計成交245萬平方米，環比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線。上半年，一線城市新建商品住宅成交累計同比仍增長20%。

價格方面，據中指院監測數據，今年6月全國100個城市新建商品住宅平均價格為16179元/平方米，環比下跌0.01%。

今年6月，二手房成交規模也保持了回落態勢。克而瑞數據顯示，今年6月，全國17個重點城市二手房成交面積預計為630萬平方米，環比再跌21%，跌幅較上月進一步加大，同比也轉入負增長區間，下跌5%。

“今年6月市場成交不容樂觀，并未出現年中放量的行情，交易量反而一降再降。”克而瑞分析師表示。

“往年6月的市場可能會有一波半年度‘翹尾’行情，但今年卻沒有出現。”陳文靜表示。

中指院數據顯示，今年4月，全國百城重點城市新建商品住宅成交面積環比下降27.9%，5-6月，新房市場延續回落態勢。

其中，6月，受去年同期高基數影響，重點城市新建商品住宅成交面積同比在連續增長4個月后轉降，降幅超20%，環比略有增長，但絕對規模為2016年以來同期最低水平。

預計7月市場交易活躍度將下降

“從上半年市場情況來看，總體上處于一種橫盤狀態。無論是新房還是二手房市場，當前購房者置業的預期很弱，而認為房價可能繼續回落的預期則很強，這將對買家購房行為產生重要影響。”陳文靜稱。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，整體來看，今年上半年市場由強復蘇轉入弱修復階段，部分城市目前仍面臨一定的下行壓力。

“需求不濟加上暑期淡季將至，預計7月市場交易活躍度將繼續下降，成交規模大概率會繼續下挫。”克而瑞分析師認為。

中指院華中大區總經理李汶沄表示，今年以來已有百余城出臺房地產調控政策超300次，其中濟南、長沙、廈門等十余城對限購政策進行放松。隨著二季度市場持續轉弱，下半年市場對于各地將加大政策調整力度的預期有所增強。

“市場此前認為6月份出臺重磅政策的預期非常強，但目前來看，卻并沒有落地。多數城市已取消限制性政策，各地需要更大力度的托底政策，才能遏制住市場下行趨勢。”陳文靜表示。

事實上，今年上半年各地已出臺政策的頻率相當高，二三線城市占據絕對份額，成為政策調整的主力軍。

王小嬙表示，上半年出臺松綁政策的城市中，熱點二線城市數量明顯增多，主要是對近郊板塊的限制性政策進行了松綁。“上半年地方調控還出現了新的特征，‘一區一策’逐步作為新的調控方式，被探索實施，目前來看，‘一區一策’的城市主要集中于一線城市。

對于下半年市場走向，陳文靜認為，購房者置業情緒仍受多重因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵。

“這些因素能否好轉，以及政策托底力度的大小，直接影響著下半年房地產市場走勢。中性預期下，下半年市場恢復仍有波折，銷售面積在低基數下或實現小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。”陳文靜補充道。

多位分析師表示，當前市場復蘇的基礎仍然不穩固，復蘇動力偏弱，后續市場修復很大程度上仍依賴于政策端利好以及宏觀環境的改善。

“改善性市場將迎來窗口期，在當前政策鼓勵三孩以及中央多次提出支持剛性和改善性合理購房需求釋放的支持下，預計未來改善性需求將會迎來突破發展。”王小嬙稱。

來源：財聯社

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