進入3月后，南京樓市正在全面回暖。無論是新建商品房還是二手房成交量，都接近去年“小陽春”同期水平。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產公示數(shù)據(jù)，2020年3月1日至3月20日，南京新建商品房總認購套數(shù)為3277套，總成交套數(shù)為3377套，日均成交套數(shù)達到了169套，按照這一成交趨勢，3月南京一手房成交量將大概率超過5000套，接近去年3月5579套的總交易量。

而3月上半月累計成交的二手房套數(shù)，則達到了3951套，僅兩周成交量就達到去年全月成交量的78%——2019年3月南京二手房成交量是5078套。

受疫情影響，今年2月份南京樓市新房成交量僅2133套，成交面積環(huán)比腰斬。但從現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，南京樓市熱度正在快速升溫，逼近去年同期水平。而且南京去年3月小陽春的熱度就很高，二手房環(huán)比上漲了63%，一手房成交量環(huán)比上漲258.8%。

成交量攀升的背后是新盤供應的加速。僅今年3月份前兩周，南京就至少有12個新盤領到銷售許可證正式上市，3月下旬預計還有更多新增供應。

為了刺激經(jīng)濟，除了發(fā)放總額超過3億元的消費券，南京部分區(qū)域堅持多年的樓市限價政策也松動了。城北板塊一新開樓盤均價超區(qū)域限價5000元/平方米，竟獲得了超額認籌。

近日，南京城北的錦麟融譽以3.5萬元/平方米的均價獲批上市，突破了城北邁皋橋板塊3萬元/平方米的區(qū)域限價，超過疫情前的開盤價預期。

該樓盤突破限價入市，竟也取得了不錯的認籌量。3月20日，南京市公證處公布，錦麟融譽府1幢、3幢、5幢共計452套房源，獲得878組認籌，其中35組人才購房者擁有優(yōu)先權，普通購房者中簽率為49.5%。

南京其他板塊也在蠢蠢欲動。作為南京樓市風向標的河西板塊，從2016年下半年開始限價天花板就一直是4.5萬元/平方米，這也是南京新房理論上的最高限價。3月12日，由保利、招商和國貿三家聯(lián)手打造的新盤南京云際舉辦了線上發(fā)布會，稱預計4月首開，放風價達到了5.5萬元/平方米。

除此以外，南京南部新城大校場板塊的云瀾尚府放風價也超過5.5萬元/平方米，燕子磯地王項目仁恒公園世紀放風價達到3.5-4萬元/平方米，均突破所在區(qū)域的限價。

實際上，早在2018年年底，南京的區(qū)域限價紅線就略有松動跡象，但當時只涉及個別板塊，不是普遍現(xiàn)象。

而到了2019年年底，有兩個地王項目繃不住了，大幅突破了區(qū)域限價，它們是葛洲壩南京中國府和金茂悅，兩者價格分別突破“6字頭”和“5字頭”。

拿地單價超過4.5萬元/平方米的葛洲壩地王項目，在拍地3年零7個月之后，終于在去年12月月底開盤，均價達到了6.4元/平方米;而拿地樓面價超過3.7萬元/平方米的金茂項目，最終開盤價達到5.2萬元/平方米。兩個豪宅項目都“大熱”，中簽率低，總計一百多套房源開盤即售罄。

當時南京市住建局的官方回應是，這兩家樓盤的上市不代表河西片區(qū)房價的普遍上漲，“后續(xù)項目仍將遵循因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效發(fā)展要求，嚴格執(zhí)行價格備案”。

按照南京市住建局的說法，去年年底葛洲壩和金茂兩項目超出區(qū)域限價的做法，比較像是針對高價地的特事特辦，“不作為片區(qū)價格調控的依據(jù)”。

現(xiàn)在情況正在生變，南京的限價調控會否逐個區(qū)域被突破尚不得而知，城北板塊錦麟融譽的最終定價似乎是一個信號。

在過去的三四年時間里，因限價調控造成的“一二手倒掛”，一直是南京樓市的鮮明烙印，很多區(qū)域的一二手房單價差倒掛甚至高達兩萬，這種一手房被認為是“買到即賺到”。但倒掛盤除了熱銷外，因開發(fā)商壓縮成本，往往還伴隨著繁瑣的維權。

南京一名資深業(yè)內人士并不認為房價看漲的南京樓市接下來能夠迎來繁榮。“從以往經(jīng)驗看，南京樓市的繁榮很大程度建立在一二手倒掛上，有倒掛的盤就熱銷，沒有倒掛就很冷。”如果打破限價，就意味著很多區(qū)域的倒掛將不存在。

另一位業(yè)內人士表示，目前的一二手房成交數(shù)據(jù)，包含了疫情前的存量手續(xù)辦理，以及疫情期間積壓需求的消化，還不能反映正常的需求量，此時漲價并不是一個好時機。

關鍵詞： 南京樓市