《中華人民共和國民法典》將于2021年1月1日起施行。記者從正在召開的江蘇省十三屆人大常委會第十九次會議上獲悉，經(jīng)對現(xiàn)行有效的省法規(guī)進(jìn)行全面梳理，江蘇省人大常委會法工委將《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等12件省法規(guī)列入清理范圍。本次會議上，有6件法規(guī)修正案將提請審議，2件被廢止，還有一些將進(jìn)行全面修訂。

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》四個(gè)變化

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》主要調(diào)整了四個(gè)方面：

一是結(jié)合疫情防控工作，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施。

二是對選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同終止情形下各方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，根據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定作了修改。

三是按照民法典規(guī)定降低了住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的表決門檻。

四是對與民法典表述不一致的概念作相應(yīng)修改，根據(jù)機(jī)構(gòu)改革情況對有關(guān)部門名稱的表述作必要調(diào)整。

老小區(qū)裝電梯，表決門檻降低

老小區(qū)增設(shè)電梯，一直是個(gè)老大難問題。條例修訂相關(guān)的條款，降低了表決門檻，擬修改為：“住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、 土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。”

催交物業(yè)費(fèi)，不得停水拉電斷氣

第八十四條擬改為第八十五條，修改為：“違反本條例第四十八條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

值得關(guān)注的是，此條增設(shè)了一款為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。”

新物業(yè)接管前，舊物業(yè)應(yīng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)

新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接，有時(shí)會出現(xiàn)老物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來的情況。本次修改明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定期限，沒有約定期限的應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人履行交接義務(wù)。

對于合同的續(xù)約、終止等情形下，各方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，條例擬根據(jù)民法典作修改。比如，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前：“原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。”

這些法規(guī)也有變化

《省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》主要有六方面調(diào)整：對不得抵押的房地產(chǎn)范圍、房地產(chǎn)抵押合同的生效日期等與民法典有關(guān)規(guī)定不一致的內(nèi)容進(jìn)行修改。對與國家現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度不一致的內(nèi)容作了必要調(diào)整。落實(shí)“放管服”改革要求，刪除房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的規(guī)定。按照國家有關(guān)規(guī)定，增加辦理房屋網(wǎng)簽備案手續(xù)的內(nèi)容。刪除商品房預(yù)售實(shí)際交付面積與預(yù)售合同約定面積不一致時(shí)的處理方式等與國家有關(guān)規(guī)定不一致的條款。根據(jù)機(jī)構(gòu)改革情況對有關(guān)部門名稱的表述作必要調(diào)整。

擬將第十七條第一款修改為：“商品房預(yù)售，實(shí)際交付面積與預(yù)售合同約定面積不一致時(shí)的處理方式，由當(dāng)事人雙方在預(yù)售合同中載明。”

《省不動產(chǎn)登記條例》主要有兩處變化：根據(jù)民法典、農(nóng)村土地承包法，增加以土地經(jīng)營權(quán)抵押可以依法辦理不動產(chǎn)抵押登記的內(nèi)容。增加“電子證書、證明與紙質(zhì)證書、證明具有同等法律效力”。

《省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)保護(hù)條例》主要有三處調(diào)整：將第三章章名“土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”修改為“土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”。增加有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對與民法典和農(nóng)村土地承包法、土地管理法等上位法不一致的其他條款作了相應(yīng)調(diào)整。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理