新一輪樓市調控正在開啟。

8月2日凌晨，東莞市住房和城鄉建設局聯合東莞市自然資源局等八個部門發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》(下稱“莞八條”)。

“莞八條”主要有六個方面的變動：新入戶居民家庭購買第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原則作為認定條件：在本市落戶滿半年且在購房之日前2年內逐月連續繳納社保滿半年;在購房之日前2年內逐月連續繳納社保滿1年。個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。住宅限售期限由取得不動產權證后3年延長到5年。加快建立二手房成交指導價制度。將“法拍房”納入限購范圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房。此外，穩控住宅用地價格，非房地產開發企業不得參加住宅用地競買。

“莞八條”在土地競拍、住房限購、金融監管、稅收調節、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面均有所提及。

多位當地房產交易人士在注意到“莞八條”之際，向第一財經記者表示，二手房成交指導價制度若是有細則出來，二手房交易應該會受到一定影響，至于主管部門是否會跟進出臺細致，落地執行仍要進一步觀察。

“二手住宅成交價格參考機制”起于深圳。它是在二手房網簽價格的基礎上，結合周邊新房價格，對深圳3595個小區編制“成交參考價”。隨后，這一制度也引發成都等其他城市跟進。整體來看，二手住宅成交價格參考機制的推行給所在地的樓市成交帶來量、價等方面的直接沖擊，部分城市的樓市基本面發生實質性反轉。“莞八條”的“加快建立二手房成交指導價制度”也成為外界關注的焦點，東莞會否跟進深圳的樓市調控路徑也引發外界諸多關注。

“目前看，‘莞八條’對二手房交易的影響非常有限，無非是二手房交易增值稅免征年限的拉長，將拉長交易周期等，并不會給樓市帶來大的變化。關鍵還是要看這周主管部門會不會發布新的二手房指導價細則。”當地的一位房產中介機構負責人如是。

另一個維度看，在限購上，東莞對一二手房區別對待。一手房限購，以家庭為單位，本地及外地戶籍限購兩套;二手房交易不限購。“莞八條”并未提及購買數量限制，這也引起不少人士認為，斷言政策影響為時尚早。

“還是要看它后續跟進的二手房政策會否有限購等方面的細則， 才好進一步判斷新政的影響。”多位受訪人士表達類似觀點。

東莞這輪凌晨再發樓市調控組合拳的背后是東莞房價在2020年大幅上漲。二手房方面，冰山指數發布的100城榜單中，東莞二手房房價去年全年漲幅為32.7%，位居核心城市排行榜榜首。

中原地產數據進一步顯示，東莞二手房交易2020年呈現量降價漲的特點：全年成交26073套，同比減少16.9%;均價同比上漲25%至16716元/平方米。

量降價漲局面背后是二手房業主的后市看漲預期和惜售心態。尤其是東莞的熱門板塊諸如松山湖片區，臨深區域等，在去年上半年一度出現二手房價跳漲，投機風盛。

今年上半年，東莞二手房市場已經明顯降溫，但價格仍穩中上行。樂有家數據顯示，上半年東莞二手商品房累計網簽9427套，同比下跌29.8%，市場規模已不足一手住宅的一半。上半年東莞二手房均價2.24萬元/㎡，同比上漲22.4%。

具體到月份來看，今年2月27日《關于進一步加強房地產市場調控的通知》(下稱“227”新政)之后，東莞原本一路向上的二手房成交均價，在“227”新政過后開始掉頭向下，連續四個月環比下跌。簡言之，東莞二手房成交均價雖然整體表現仍較為堅挺，但已有明顯的松動跡象。

當地一位較早已經知道樓市調控將加碼的業內人士告訴第一財經記者，若東莞二手房指導價細則出臺，東莞的二手房量、價均將受到直接沖擊。

關鍵詞： 東莞 樓市調控 二手房 制度