以史為鑒，調控政策的放松按照從中央—地方—中央的路徑。從過去四輪的經驗來看，首先，中央政府會在各類會議上確認我國經濟面臨一定壓力，需要出臺相應措施以“保經濟”，標志政策基調轉松；其次，央行放松貨幣，包括降準、定向降準、降息和減稅等；再次，全國各城市率先開始松綁地產，內容多以放寬或取消限購、下調房貸利率等為主；最后，隨著放松調控政策的城市數量增多，中央大概率將確認放松房地產的總基調，第一輪和第三輪央行下調了首付比例和房貸利率，第二輪住建部下調公積金貸款利率，第四輪住建部提出“穩地價穩房價穩預期”，中央經濟工作會議提出“因城施策”。

從地產行情的啟動時間來看，中央政策基調的轉向和央行降準降息后地產股不一定立即反應，往往隨著各城市陸續松綁后，地產板塊才進入趨勢性的上漲行情。此后，中央發聲、確認國家層面的地產調控放松后，地產股大概率迎來加速上漲。中央松綁地產調控后15-60天內，地產股的賠率和勝率均有不同程度的提升，國家層面的調控放松往往能夠加強地產行情的持續性。

回到本輪，前期降準降息后，近期各城市陸續放松調控，處于從中央放松到地方放松這一階段。2021年7月底的政治局會議以來，政策邊際轉向，去年7月、12月的降準和今年1月降息，總量層面持續寬松。近期各地“因城施策”、逐步放松，包括菏澤、唐山、深圳、附件、青島等多個地區陸續放松調控。近期的放松方式包括降低首付比例、按揭利率和開放限購限售等，與過去幾輪地方層面初期的放松手段較為類似，或指向當前處于從中央放松到地方放松這一階段。

風險提示

本報告基于歷史數據分析，不構成對行業或個股的投資建議

關鍵詞： 這一階段 首付比例 調控政策