作者|蘇木

出品|焦點財經

中交地產再次上演“魔幻”一幕。

4月18日，中交地產（000736）股價在收獲一個漲停板后，大幅跳水，一度跌停。截至收盤，報22元/股，跌9.91%，總市值153億港元。

此前，中交地產在16個交易日錄得12個漲停板、2個跌停板，于3月15日至4月15日一個月內，股價漲幅高達274%，被市場稱為2022年第一個“妖股”。

4月17日下午，中交地產發布月內第三次提示股價異動，稱公司股票連續 3 個交易日收盤價格漲幅偏離值累計超過 20%。截至 2022 年 4 月 15 日收盤，公司收盤價格為24.42 元，換手率為 14.00%，靜態市盈率 72.07，市凈率 5.21。

而中交地產股價頻繁漲停，曾引發深交所關注。4月1日，深交所向中交地產下發關注函，要求其關注、核實確認是否存在應披露的重大信息，公司基本面是否發生重大變化。

4月8日，中交地產在回復中，對上述質疑均予以否認，并稱公司基本面未發生重大變化。

央企身份加持

與“一飛沖天”的股價下相比，中交地產的業績被投資者質疑“德不配位”。

4月14日，中交地產發布2021年年度業績報告。報告期內，中交地產錄得全口徑簽約銷售金額560億元，同比增長5.07%；營收145.42億元，同比增長18.23%；歸屬于上市公司股東凈利潤2.36億元，同比減少32.19%；扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損4.32億。

比利潤下滑更糟糕的是經營現金流。年報顯示，截至去年末，中交地產經營性現金流凈額-44.52億元，且已連續三年為負值。“主要為報告期內新增項目增加，支付的土地款項的增加”，中交地產解釋道。

此外，中交地產正在面臨償債壓力。截至2021年末，中交地產短期借款8.89億元、一年內到期的非流動負債177.86億元，期末現金及現金等價物約107.62億元。

財務數據顯示，2021年，中交地產全部踩中“三道紅線”，其中凈負債率為 217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.7倍。

但這并未影響中交地產的融資行為。其透露，在 2021年融資環境整體偏弱的情況下，中交地產以AA+信用首次成功注冊儲架20億元，通過購房尾款ABS成功發行11億元。

中交地產還在年報中提及，公司的核心競爭力之一是，具備優秀的發展資源平臺，公司實控人中交集團是基礎建設領域龍頭企業，具備良好的企業背景及信用水平等條件。公司積極開展創新型融資業務，加上控股股東的信用支持，有力支撐了投資拓展。

在央企身份和融資優勢的加持下，中交地產加大拿地力度。年報顯示，去年中交地產通過收并購、增資以及招拍掛的方式獲取新項目24個，未披露拿地金額。截至2021年末，該公司土儲累計占地面積約981.55萬平方米，總建筑面積約為3217.14萬平方米。

億翰智庫表示，中交地產過去投資力度加大，但土儲尚未全部開發，當前還有較高的土儲存量，將推動企業業績增長；在融資方面也具有優勢，控股股東為央企，融資成本相對較低。

地產板塊走強

值得注意的是，隨著近期房地產板塊持續走強，中交地產股價大漲并非個例。4月6日-8日，風險化解方案尚在雛形的藍光發展收獲三連板，股價漲幅超20%。債務違約的陽光城在3月17日-3月28日累計漲幅高達97.67%。

申港證券表示，自3月16日探底后申萬房地產指數累計漲幅已達31%。從歷史數據來看，本輪行業區間漲幅已是2020年以來最高漲幅，同時也是2008年以來的第7高位置。

機構指出，政策寬松預期升溫是近期房地產板塊上漲的主因。國信證券認為，本輪地產股上漲的原因，是基本面出現超預期下行，突破了箱體下限，房地產基本面失去了以往的韌性，政策基調出現確定性的轉向。在此之下，小市值國央企、邊際改善的民企是最佳選擇，預計是二季度的主線視角。

東興證券指出，長期而言，持有高信用的房企才是更為穩健的策略。在各企業頻繁暴雷的行業背景之下，在銷售端，高信用房企更能獲得購房者的信任；在供給端，高信用房企不斷獲得金融機構的融資支持，在當前的市場環境下依然擁有公開市場拿地和并購獲取項目的能力。市場聲譽與經營實力為未來的發展奠定了基石。

此外，有業內人士指出，中交地產或被游資炒作。從交易所近期披露的龍虎榜數據看，國元證券上海虹橋路營業部、國泰君安上海江蘇路營業部頻繁上榜。

4月1日盤后龍虎榜顯示，中交地產賣出前五扎堆了4家機構，合計賣出高達6億元，占到當天成交額的43%。

在最新的公告，中交地產再次提醒投資者，公司股價近期波動幅度大，估值高于同行業上市公司水平；股票價格受多種因素影響，包括宏觀經濟形勢、行業政策、公司生產經營情況、資本市場氛圍、投資者心理預期等多個方面，投資者應充分了解股票市場風險，審慎決策、提高風險意識。

關鍵詞： 收盤價格 報告期內 房地產板塊