本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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為推進賣地，福州代管的一縣級市修改了賣地條件。

4月28日，福州福清市將舉行今年第一次土拍。日前，福清市自然資源和規劃局發布土拍補充公告，4宗涉宅用地取消了原定的“競買人必須具有房地產開發資質”的條件。根據拍地規則，上述四宗地開發建成后將被政府回購。

時代財經以咨詢者身份致電福清市自然資源和規劃局，相關人士稱，拍地時競買人不需要具備房地產開發資質，但后續開發建設住宅時必須具備。比如自然人也可以參拍、競得土地，但后續要成立具備相關資質的公司。

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中原地產首席分析師盧文曦對時代財經稱，這意味著土拍參與主體受限更小、更多元化，土地市場能更公開、更廣泛地接受有需求的人的投資。也或許是土地推介時有自然人表達了參拍意愿，相關規則為此做出對應改變。

事實上，自然人購買土地并非新鮮事，此前多座城市均有類似案例。不過，受房地產行業整體下行影響，今年以來，土地市場同樣不景氣，財政部數據顯示，今年一季度，國有土地使用權出讓收入8728億元，同比下降27%。在此背景下，地方政府或承受一定的賣地壓力。

自然人爭相買地

4月8日，福清自然資源和規劃局發布2023年第一次土地出讓公告，推出5宗涉宅用地，總面積約19. 30萬平方米，總起拍價7.94億元，其中01-04號地為整體回購地塊。

公告顯示，上述四宗回購地塊將采用“限地價、搖號”方式拍賣，01號地最高限價為8100萬元，02號為37400萬元，03號為33400萬元，04號為16900萬元，按“價高者得”原則確定競得人。報價達到最高限價后，愿意接受最高限價的競買人通過搖號確定土地歸屬。土地出讓金分兩次繳納，即成交之日起10個工作日內繳納總價款的50%、75日內繳納剩余的50%。

四宗地的回購面積分別為01號地13.25萬平方米、02號地12. 93萬平方米、03號地10.99萬平方米、04號地7.35萬平方米。4月12日發布的補充公告將01號地塊的回購價提高至4150元/平方米，其余三宗地的回購價仍為4000元/平方米。

上述福清市自然資源和規劃局人士稱，01-04號地將建安置房，建成后由地方城投回購，競得人要在簽訂《拍賣成交確認書》后10個工作日內與福清市城投建設投資集團有限公司簽訂《配建回購協議書》。至于為何修改參拍主體的資質要求，是因為有意愿參拍的主體很多、要競爭溢價，但部分人受資質條件所限不能報名，故補充做出修改。“后續建設時一定要具備相關資質，參拍條件修改并不違規。”由此看，或有自然人在此次土拍中拿地。

自然人競拍土地并非沒有先例。近年來，無論是競爭激烈的一線城市，還是三四線城市，都曾有自然人參與土拍并成功奪地。

今年1月，河南民權縣推出城區3塊宅地，其中兩塊2.05畝的微型地塊均被自然人競得，一宗被5名自然人聯合競得，另一宗被1名自然人單獨競得。兩宗地競爭都較激烈，競價超過20輪，成交溢價率也都超過了100%，最終成交價分別為464萬元、497萬元。

2022年12月28日，河南省禹州市出讓1宗55.79畝的宅地，一名自然人以起拍價1 .02億元競得；2021年10月20日，廣西南寧市武鳴區一宗土地被自然人以1.8億元拿下；2020年7月的一場土拍中，浙江湖州安吉、麗水南城的地塊均被自然人競得，成交價分別為0.68億元、0.58億元。

在一線城市廣州的土地市場，也不乏自然人的身影。2017年3月，某劉姓自然人擊敗金地、招商、萬科等房企，以1.4億元拿下廣州增城荔城街地塊。

而早在2012年，一位李姓自然人以5.26億元拿下天河區黃埔大道堅紅化工廠住宅用地，是廣州首次由自然人拍下土地。據媒體彼時報道，該李姓自然人與佳兆業集團有長期合作關系，故佳兆業集團參與并主導了此項目的后續建設。時代財經查詢發現，該項目為佳兆業1號，佳兆業借此成為首個進駐廣州金融城的開發商。

房企減倉三四線

福清是福建省福州市下轄縣級市，從近兩年數據看，福清的土地收入連續下降：2021年賣了23宗地，出讓面積約1082.65畝，收入75.67億元，同比2020年下跌25.5%；2022年出讓56宗地、面積3304.97畝，成交總額75.82億元，與2021年基本持平。

近兩年，地產銷售端疲軟，尤其是部分民營房企遭遇流動性危機，房企在土地端的投資隨之下降。據財政部數據，2022年土地出讓收入66854億元，同比下降23.3%。而據中指研究院相關數據，目前房企拿地意愿并未明顯轉強。

《2023年1-3月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》數據顯示，2023年一季度，TOP100企業拿地總額1930億元，拿地規模同比下降15.0%。2022年同期房企拿地金額下降接近60%，今年在去年大幅下降的基礎上再次下降，表明近期房企拿地依舊表現疲軟。

投資額度有限，錢更要花在刀刃上，部分弱二線和三四線等低能級城市成為房企急于換倉離開的地方。保利發展在《保利2022-2023年房地產行業白皮書》中指出，過去部分房企投資拿地以資源獲取為導向，不考慮真實居住需求，盲目在遠郊拿地，甚至下沉五六線城市，需求退潮下陷入困境。

在2022年度業績會上，多家房企也不約而同表示三四線城市波動調整更大，同時透露出暫時離開三四線的意向。如龍湖表示2023年要嚴格投資刻度，盡可能優中選優，布局20個主力城市和14個機會城市。曾經的“三四線之王”碧桂園在去年就開始系統性調解土儲結構，在其為數不多的新增土儲中，7成左右聚焦在一二線城市。它還計劃用3-5年時間，將一、二線對三四線的貨值比例從40:60提升至50:50。

棚改和去庫存浪潮中，三四線城市土地市場曾一度“高燒”。浪潮退去，考慮到現實因素的房企，正在撤離弱能級城市，對這些區域的土地市場不免造成影響。

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