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樂居財經李禮5月9日，平安證券發布地產行業研報。

事項：

住房和城鄉建設部、市場監管總局發布《關于規范房地產經紀服務的意見》。

平安觀點：

規范房地產經紀服務，長期有利于行業健康發展。過往房地產經紀在促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全的同時，由于缺乏統一的規則制度，存在部分房地產經紀機構存在利用房源客源優勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當事人負擔、侵害其合法權益。本次意見從主體備案、服務內容、收費細項、合同規范、信息保護等十個方面規范房地產經紀服務，有利于整治部分行業亂象，提高行業交易透明度，保護購房者合法權益，促進行業中長期健康發展。

引導降低交易費用及規范收費標準，有望降低購房者置業成本。意見中有三條涉及經紀服務收費，包括合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價，嚴禁操作經紀服務收費。如意見要求經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協商確定，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。根據貝殼招股說明書，以經紀傭金收入/交易金額計算，2014-2019年國內地產經紀平均傭金率從2.0%升至2.4%；其中存量房銷售與租賃平均傭金率從2.1%升至2.5%，新房平均傭金率從1.9%升至2.3%，呈現上升趨勢，預計短期交易傭金率可能面臨下調壓力。目前國內費用一般為買家承擔，根據NatalyaDelcoure與NormG.Miller（2002）的研究，2015年27個國家與地區中，美國、英國、西班牙、俄羅斯等16個為賣家支付傭金模式，德國、意大利、日本等11個為買家與賣家共同承擔。本次意見明確引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用，同時強調合理降低買賣費用，后續有望適度降低購房者的置業成本。

多方保障購房者利益，引導經紀機構合規經營。意見強調加強個人信息保護、加大違法違規行為整治力度；明確房地產經紀機構要建立健全客戶個人信息保護的內部管理制度，加強對交易房源、房地產經紀機構及從業人員的管理；房地產經紀機構發布房源信息應當通過平臺進行核驗；鼓勵通過房屋交易管理服務平臺向交易當事人提供房源核驗、房源發布、合同網簽備案等便民服務；加強存量房交易資金監管。有針對性的解決個人信息保護、“假房源”、交易資金安全等過往房產交易中突出問題。

投資建議：本次意見的發布，短期可能會對行業交易傭金費用率形成一定沖擊，但中長期來看，有利于提高行業交易透明度，保護購房者合法權益，促進行業中長期健康發展。同時傭金費用率的下降及經紀服務的規劃化，有助于提升二手房市場的活躍度，加快剛需及換房需求的釋放。

風險提示：1）樓市復蘇持續性不及預期風險；2）房地產行業短期波動超出預期風險：若地市延續分化，多數房企新增土儲規模不足，將對后續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、投資、開工、竣工等；3）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險。

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