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樂居財經李禮5月23日，東興證券發布房地產周報。

投資摘要：

市場行情：本周（5.15-5.19）A股地產指數（申萬房地產）漲幅-3.96%（上周-1.75%），A股大盤（中證A股）漲幅0.59%（上周-1.77%）；H股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅-7.83%（上周-5.49%），H股物業指數（恒生物業服務及管理指數）漲幅-4.59%（上周-6.82%），H股大盤（恒生指數）漲幅-0.90%（上周-2.11%）。本周A股地產板塊表現弱于大盤、H股地產板塊表現弱于大盤、H股物業板塊表現弱于大盤。

行業基本面：

新房銷售分化明顯，二手房回暖勢頭延續。從數據來看，28城商品房累計銷售面積（1.1~5.18）同比增長17.8%，本月至今（5.1~5.18）同比增長28.7%，上月整月同比增長31.5%；其中一線城市本月至今（5.1~5.18）同比增長72.6%、三線城市本月至今（5.1~5.18）同比增長-3.0%。12城二手房成交面積（1.1~5.21）同比增長44.8%，本月至今（5.1~5.21）同比增長47.5%，上月整月同比增長39.5%。

內債融資有所下滑，外債余額持續下降。從數據來看，境內地產債發行規模（1.1~5.21）累計同比下滑2.3%，5月至今（5.1~5.21）同比下滑39.5%；內地房企海外美元債券余額（截至5.21）同比去年同期下滑27.01%，環比上月末下滑0.51%；內地房企海外港元債券余額（截至5.21）同比去年同期下滑17.27%，環比上月末下滑1.02%。

投資策略：近期二線城市樓市放松步伐有所加大，本周南京和杭州余杭區放松限購。5月15日，杭州余杭區多個樓盤加入余杭區限購放寬圈，外地戶籍只需1個月社保即可購買余杭區新房或二手房，本地戶籍無需社保，購買二套也不再受落戶5年限制。5月16日，南京房產限購政策再放松，不管名下有幾套房產，只要是南京戶籍，均可在江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創新區這四處產業聚集區開出購房證明。此外，河南鶴壁出臺了購房補貼政策，山東濟南放寬了靈活就業人員公積金繳存金額。

防范化解房企風險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產供需兩端支持政策的主要方向。我們認為，當前供需兩端政策都在確保房地產市場回歸平穩發展，政策正在形成合力，銷售市場正走向觸底回升。我們推薦具有信用優勢的優質央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產負債狀況的優質民企。優質頭部房企將受益于融資政策的支持進一步優化資產結構，有望抓住行業出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，保利發展、越秀地產、金地集團、碧桂園、龍湖集團等龍頭房企將有望受益。

風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產大幅減值的風險。

相關公司：東興證券sh601198

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