2021年春節之前出臺的“二手房成交參考價新政”引起市場各方廣泛關注。經過數周的運行，深圳二手住宅成交數據大幅下降。根據深圳市房地產信息平臺(簡稱“深圳平臺”)數據，在剛剛過去的2月份，深圳全市共成交二手住宅4166套，環比減幅達4成之多。

此前的諸多調控更多集中于一手房，對作為賣方的開發商的行政干預也更為直接，目前作為二手房交易雙方的個體之間開始博弈和分化。據了解，“價格新政”出臺之后，有業主降價甚至以參考價交易的情況出現;不過，更多的業主和買家仍在觀望。

二手住宅市場或將出現“橫盤期”

與一手住宅不同的是，二手住宅以過戶統計口徑與買賣雙方達成成交的時間存在滯后期。實際上，新政后二手住宅市場的交易陷入濃厚的觀望氣氛，接下來或將進入“橫盤期”。深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，受嚴厲新政的影響，二手房帶看量出現大幅萎縮，成交陷入停滯狀態。

深圳平臺數據顯示，去年“7.15新政”出臺后，深圳二手住宅成交量急轉直下，從7月份的13407套一路滑落至10月份的5049套谷底。此后，成交統計數據又探底回升，一路上行至今年1月份的7008套。

深圳中原數據顯示，業主報價已有降價情況出現。2021年2月最后一周，深圳20個片區的二手房出現業主報價下跌。其中，龍華中心片區大幅跌價8.2%;緊隨其后的是布吉南的可園片區和銀湖豪宅片區分別降價6.7%和3.4%，業主報價下跌的盤源占比達1/3。

錨定價格，打破上漲死循環

近日，占據深圳房貸大部分市場份額的深圳四大國有銀行紛紛表態，將以深圳市住建局發布的二手房成交參考價格作為貸款發放的重要參考依據。此外，關于深圳購房者以一次性付款方式購房，再以低利率的房抵經營貸方式貸款“曲線購房”的傳聞屢傳不鮮。據報道，深圳已有包括國有大行等銀行要求其房抵經營貸也要按官方發布的二手房成交參考價格執行，這也得到了貸款經理及貸款中介的證實。

在較長的一段時間內，深圳的房貸使用成數居高不下。據報道，交銀國際董事總經理、研究部主管洪灝在2019博鰲房地產論壇上提供的數據顯示，深圳居民房貸還款占家庭總收入比例增長最為明顯，并在2018年達到94%。

二手房成交參考價，有望成為“降房價”的開關。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，深圳樓市的主要問題不是供求，而是杠桿;而執行層面還需要買家、賣家按照指導價來報價、掛牌，中介根據指導價來撮合，只有達到這兩個目的，指導價的“指導意義”才能到位。在他看來，只有把價格錨定下來，才能打破“加杠桿-房價上漲-預期實現-需求進場-加杠桿-房價上漲”這個死循環，才能從根本上將房價上漲的鏈條斬斷，將房價泡沫積累的根源控制住。

他表示，在控制住房價上漲預期的前提下，還應常態化公布每月、每個季度新增房產的規模及分布情況，讓買房者一目了然，提高對市場和購房者的預期管理的全面性。不過，從關鍵的執行層面來看，參考價是行政干預價，而銀行的評估價是市場價，兩個價格的坐標本來就不同，尚待執行細則進一步明確。

關鍵詞： 二手 住宅