上海首批集中出讓宅地52宗，最高報價不超過起始價的110%。

4月30日下午，上海市土地交易市場召開信息交流會，在預告上海市第一批住宅用地集中出讓相關情況的同時，也發布了商品住房用地出讓規則的新調整。

第一財經記者了解到，上海將在5月17日至21日發布第一批住宅用地集中出讓公告，第二批住宅用地將在8~9月間集中出讓，第三批將在10~11月間集中出讓。

今日上海土地市場已經披露了首批集中供應的52宗地塊，土地面積約250公頃左右。其中，浦東新區、崇明區、臨港新區各4宗，徐匯、普陀、靜安、楊浦各一宗，閔行區、寶山區各6宗，嘉定區3宗，金山區2宗，松江區7宗，青浦區5宗，奉賢區8宗。涉及住宅、商業、商住、商住辦、租賃等多種類用地。

據悉，今年上海的住房用地計劃供應量將持續增加，同時將進一步加大郊區軌道交通站點周邊五大新城的供應力度。

上海中原地產市場分析師向記者分析，第一批集中出讓50幅土地，從絕對數量來看不少。滿足市場需求同時也可以檢驗新出讓規則對土地成交價格管控的有效性。

交流會上公布了“限價競價”新規。據介紹，首次集中出讓的規則，會在上海原有招掛復合出讓等土地交易規則不變的基礎上，進一步實施限價競價規則，從原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”。

新競價規則主要是在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價，中止價和最高報價。本批次商品住宅用地最高報價，一般限定為起始價的110%。

具體來看，在商品住宅用地現場競價階段，競買人最終競價不高于中止價的，以價高得者得得原則確定競得;達到中止價時，交易將轉入一次書面報價階段。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近平均價競得的原則確定競得人。

值得一提的是，在一次書面報價階段時，有三個及以上有效報價的，根據報價與平均價價差的絕對值，由小到大的原則，確定中標候選人及順位，報價與平均價價差絕對值相同的，則報價低者優先。這也意味著，一次性報價階段不是單純以價高來決定地塊歸屬，而是“限地價下的相對價高者得”。

盧文曦分析認為，上海此次的新規則技術手段更為高明，不以價高為目的。上海對土地拍賣價格也會設限，這樣可以穩定土地價格，穩定房價預期。

“在達到限價后誰來獲得，其他城市或通過搖號，或通過報配建的方式，搖號有運氣成分在，自己報配建則加重房企負擔，在追求成本前提下，對樓盤品質質量追求減少。”盧文曦表示，“這次是看哪家房企報價最接近平均報價成為第一順位候選人。這就要求房企事先做好完善的準備工作，在場上拍賣過程也不能沖動，要以最合理的價格拿下地塊。”

另外，上海此次出讓新規還規范了“同一申請人”的概念。同一名申請人只能進行一次交易申請(含聯合申請)。這也意味著，房企想依靠多個“馬甲”增加拿地概率，在新規下將難以實行。

盧文曦表示，大房企資金實力強，可以通過注冊多個“馬甲”增加拿地概率。這次盡可能避免此類事件。換而言之，房企不管大小，只要進入最后拍賣階段，都只有1個拍賣號牌。對中小房企來說增加拿地機會。同時也盡力避免土地市場被幾大龍頭房企壟斷的可能，多樣化，多元化的樓市也是健康發展的要素之一。

關鍵詞： 宅地