10月18日，國際評級機構穆迪下調多家房企的企業(yè)評級，包括綠地控股（600606）、陽光城（000671）、中國奧園、佳兆業(yè)、祥生、富力、中梁控股等。據不完全統(tǒng)計，今年以來，房企被評級機構下調評級次數(shù)已超百次，創(chuàng)歷年之最。

一般來說，信用評級是綜合考慮企業(yè)資產變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等評定而出，評級下調分為主體評級和產品評級，前者是對企業(yè)總體信用風險的評估，后者是對公房企某只債券到期履約能力的評估。

因此，從本次穆迪下調多家房企評級來看，當前房企面臨的壓力不容小覷。知名地產分析師嚴躍進認為，本次評級被下調的房企多是規(guī)模相對大的房企，說明信用質量惡化的情況在大房企中明顯增多；此外評級機構普遍關注了流動性和償債能力，客觀上也要求此類房企近期改善此類指標的水平。“這也說明，雖然及其政策方面存在調整的空間，但是從市場行情好轉到企業(yè)財務好轉，是有時滯的。”嚴躍進表示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，下調評級主要出于對信用風險的擔憂。“具體來說，就是到期債務的償還能力下降，資產變現(xiàn)的能力下降，再融資能力下降，信用風險暴露。”

他舉例到，前期已經有多家房企到期債務出現(xiàn)違約，此外，特別需要關注的是，外界看來健康的企業(yè)，賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物充足，但也出現(xiàn)了債券無法償還的情況，這類事件的出現(xiàn)，導致外界對房地產企業(yè)實際償債能力的重新審視，信用風險重訂價，也會導致下調評級，而且是批量下調。

不過，李宇嘉認為這是行業(yè)發(fā)展必然要經歷的過程。他表示，在我國告別房地產依賴，消化房地產泡沫、降低房地產杠桿的過程中，必然會出現(xiàn)債務違約、企業(yè)債務風險爆發(fā)，甚至一些大的企業(yè)走向破產重整的境地。作為國內外的金融機構，不能在過去 “隱性擔保”、房價上漲，地產依賴的框架下，認為地產的總體風險是可控的，出了問題政府會兜底解決。“這已經是過去式了，重新評估房地產行業(yè)的風險勢在必行。”

在近期舉行的第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據發(fā)布會上，針對房企債務風險爆發(fā)，央行曾做出如是表示：境外地產企業(yè)美元債價格出現(xiàn)較大幅度下跌，違約事件出現(xiàn)后的自然反應，歷史上也有很多案例；發(fā)債企業(yè)及其股東嚴格遵守市場紀律和規(guī)則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務。

基于此，嚴躍進預計，后續(xù)房地產政策將更加關注房企的金融或信用問題。對于在建工程項目，將能享受更好的信貸支持。而從房企本身來說，近期需要繼續(xù)加快項目的銷售，以改善現(xiàn)金流狀況。對于各類發(fā)債融資來看，房企之間的差異明顯會放大。四季度銷售業(yè)績改善明顯的房企，后續(xù)發(fā)債等方面機會將增多。而業(yè)績改善不明顯的房企，則會顯得比較被動。

李宇嘉則稱，地產行業(yè)高度市場化，債務違約是市場的問題，國家層面警惕金融系統(tǒng)性風險，但目前房地產行業(yè)爆發(fā)出的問題只是企業(yè)個別案件，國家不可能去救助，企業(yè)、投資者、金融機構要為自己的行為買單。

克而瑞數(shù)據顯示，2021年房企償債壓力將聚焦在今年四季度和2022年，在機構看來，未來15個月內將有超600億美元地產債務面臨到期，再融資需求仍然很大。

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