現代快報訊(記者孫玉春)如今，精裝交付的樓盤越來越多，一旦遇上品質不佳的精裝房，業主一直要為維修操心，就成了花錢買罪受。近期，無錫經濟開發區朗詩新郡二期的業主向現代快報記者反映，他們2020年年底拿的房，精裝修問題很多，而開發商只是維修，難以解決根本問題。而在記者向開發商了解情況時，公司負責人則表示，項目幾乎不賺錢，并做出了對精裝修價格較高的解釋。

拿房之后發現存在很多問題

近期，現代快報記者實地察看了朗詩新郡二期25棟41單元401邵女士家，她家的房子從2020年底以來還空置著。

邵女士家房子的建筑面積是128.28平方米，套內面積是106.85平方米。朗詩新郡二期是2018年11月份開盤，邵女士等人是2018年8月下旬與開發商簽訂商品房買賣預售合同的。

當時，“老盤新開”的朗詩新郡二期是濱湖地區的一大熱門盤。因為前一開發商一直未啟動建設，無錫新都房地產開發有限公司接手使樓盤復活，一炮而響。

△ 邵女士的房子

朗詩新郡的名稱來源于項目是新都與朗詩合作進行開發，項目采用了朗詩的品牌管理，并引入“三恒”系統。現代快報記者了解到，邵女士的房子單價是每平方米30895.76元，其中裝修單價是每平方米6000元，裝修款總價將近77萬元。

可是，在去年年底拿房后，邵女士發現裝修存在不少問題。

△ 邵女士家衛生間的墻磚很多都有一道道劃痕

臥室地板踩上去，有些地方明顯松軟；主臥衣柜里一個地方原本是應該安裝保險柜的，結果工人竟然忘記安裝電源；衛生間的墻磚很多都有一道道劃痕，施工方卻說是花紋。可是，在市場上，邵女士根本找不到這種磚。

△ 邵女士家窗戶的密封膠條幾乎都是爛掉的

門窗這一塊問題很突出。記者看到時已經維修過了，此前一些業主家的入戶門關上后還能活動，一推就有聲響。而邵女士家所有窗戶的密封膠條幾乎都是爛掉的，東缺一塊西缺一塊。

△ 業主周先生家新風系統出風口里的垃圾

遇到類似情況的業主還有不少。據業主周先生說，新風系統出風口里垃圾很多，有業主清理出兩大盆。還有人發現，安裝好的柜子底下壓著橘子皮。施工毛糙之處很多，有柜子安裝反了，有些住戶廚房間的窗戶被水龍頭擋著竟無法打開。

△ 業主購房合同上關于裝飾裝修及相關設備標準的約定內容

現代快報記者了解到，在業主購房合同附件上有“關于裝飾裝修及相關設備標準的約定”，臥室、客餐廳為“立邦”“巴斯夫”或同等檔次品牌的白色乳膠漆，室內地板是“朗詩成品定制”，廚具是“方太或同等檔次品牌”。但是其他很多如廚房衛生間地面、墻面，只注明“地磚”和“墻磚”，窗戶只注明“塑鋼或鋁合金”。

“我們沒法一一比對，有些標明品牌卻沒有標明型號，差別太大了。還提到同檔次品牌，這等于是沒有明確約定。”邵女士說，樣板房是直接的對照物，可是在交房前，開發商就把樣板房拆了。業主留下的印象是樣板房精致，自己的房子質量粗糙。

電器材料都按市場價，評估公司核出的精裝修單價只有每平方米3795元

目前已經起訴開發商的是16棟35單元302室的業主虞先生，訴訟請求是開發商返還多收的精裝修款。現代快報記者實地探訪發現，他家的情況與邵女士家相仿。虞先生家房子的建筑面積142.6平方米，套內面積119.72平方米，公攤面積22.88平方米，商品房單價每平方米為32874.8元，包含裝修款為85.56萬元。

虞先生在拿房后進行公證，找來有司法鑒定資質的廣州市裝付寶裝飾工程質量鑒定有限公司(以下簡稱“裝付寶公司”)進行裝修造價評估，同時房屋放棄整修和入住，以等待法院可能的后續勘察鑒定。

其他幾位業主跟虞先生站在一起，沒有妥協，情愿暫時不入住。但由于維權過程漫長，據稱有些業主已經放棄。

△ 廣州市裝付寶裝飾工程質量鑒定有限公司的還原造價評估意見書

裝付寶公司的“還原造價評估意見書”是今年上半年形成的。現代快報記者了解到，在評估前，業主方希望得到開發商所選材料品牌、規格、型號，裝修合同等資料，但是開發商沒有提供。所以，裝付寶公司是完全憑市場價和專業知識來進行評估。

周先生說：“業主考慮了裝修工程的合理利潤，參照其他小區和案例，在13%—16%之間。”比如烤箱，是按照單件10226元計算，這是業主們在網上按照同型號查詢后選取的最高報價。方太的水槽洗碗機是按14000多元計價，沒有打折或選取低報價。“而我們知道，小區精裝修交付的，都是集中采購，價格有很大的談判空間。”

按照裝付寶公司的評估意見書，裝修總費約54萬元。

有一點值得注意，這份還原造價評估意見書，針對的是業主的套內建筑面積部分，也是大家認為實際采取了精裝修措施的部分。但開發商計價時，是連公攤面積一起算在內的。如果用54萬元對應虞先生家的建筑面積142.6平方米，精裝修單價只有3795元/㎡。與合同約定精裝修造價差額超過2200元/㎡，總金額相差31萬左右。

如果認定開發商在公攤部分也采用了精裝修，把公攤部分“吃掉”的裝修款去掉(22.88*6000元/㎡，約等于14萬元)，業主套內面積的精裝修評估造價仍然和開發商的價格相差17萬左右。

開發商負責人：開發商精裝模式與小裝修公司不同

開發商無錫新都房地產開發有限公司副總經理陸某日前與記者、業主進行了對話。

陸某說：“錢花到位了，可能沒管到位。”最終，引發業主投訴。

他認為，這個項目本身比較特殊，是新都和朗詩打造的差異化產品，不光是“三恒”系統，而且很多裝飾跟著對應標準做的。不能說業主找的鑒定單位不專業，但這是一家廣州公司，不太清楚相關標準。這個樓盤裝修的用材追求低甲醛，因此在物料升級、現場管理等方面都會增加成本。他說：“憑據我們都有的。可能走到司法途徑，我們才會拿出來。”

此外，他認為，在報價和開發模式上，實際的情況和業主理解的不完全一樣。“開發公司要算利潤、管理費，下面還有總包和分包單位，都要有管理利潤。”開發商的一些進貨價格可能不是那么低，所有的詢價、報價都是通過集采體系來做，業主不能說開發公司定高了。

他表示，在精裝修價格里面包含了很多間接費用，主要是“三費”——營銷、管理和財務費用，但是這一塊費用如何核算和分攤，占多大比例？陸某沒有進一步說明。但是他提到，作為一個前爛尾項目，土地是2010年拿的，這么多年算利息成本也不低了。

職能部門：可督促開發商維修整改，業主認為違約可訴訟

現代快報記者了解到，朗詩新郡二期立項時還屬于無錫市濱湖區范圍，2019年后屬于新成立的經開區范圍。由于管轄上有交接和交叉，記者詢問了濱湖區和經開區住建局，相關工作人員表示，幾年前精裝修不屬于商品房驗收范圍，但現在已經納入質檢驗收范圍。如果業主發現房屋具體裝修環節的質量問題，可以向住建局質安站反映，他們可以督促開發商維修。如果是有其他訴求，因為精裝修是在合同里的，業主可依據合同起訴開發商。

今年4月份，業主曾向經開區市場監管局反映價格虛高問題，市場監管局在行政處理告知書中表示，新都房地產所售房源經過原無錫市物價局備案，相關備案情況和一房一價已經在售樓處公示，違法事實不成立。

專家：開發公司“三費”不應納入精裝修價格

北京金訴律師事務所創始人，北京法學會不動產法研究會理事戴金花認為，裝修價格不應該含有開發商營銷財務管理等“三費”，公司營銷財務管理中的相關費用屬于開發商的開發經營管理成本，一般納入項目建設成本，購房者購房支付的購房款中包含了該成本，精裝修價格中不應該再次包含該成本。

她表示，業主購買精裝修房屋，實踐中確實容易存在很多問題，務必要注意合同簽署的主體以及合同約定的精裝修內容。如果開發商違反了合同約定，可以追究開發商的違約責任。如果存在精裝修價格虛高、虛假宣傳等問題，可以向相關部門投訴舉報。

現代快報記者了解到，此前無錫有過類似訴訟。在無錫市中院“(2018)蘇02民終85號”判決中，法官認定，營銷費、管理費、財務費及稅金不應計入房屋裝修成本。

據了解，1月19日，無錫市住建局發布《關于完善我市市區新建成品住房裝修工作的通知》，自發布之日起實施。通知表示，新建成品住房價格由毛坯價格和基本裝修標準價格兩部分組成，基本裝修的價格按建筑面積計算，基本裝修價格標準應控制在1500元/㎡-2000元/㎡之間的合理范圍內。同時，房地產開發企業在提供基本裝修方案的基礎上，可提供升級裝修方案，供購房者在基本裝修方案和升級裝修方案中自主選擇。

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