第一上海發布研究報告，予萬科企業(02202)“買入”評級，預計2021-2023年實現歸母凈利潤約401/459/507億元,予2022年6倍市盈率，目標價28.3港元。

第一上海主要觀點如下：

毛利率承壓，上半年歸母凈利潤有所下降：

截至2021年上半年，公司實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%。其中，房地產業務收入增長14%至1575.3億元，物業服務收入增長28.0%至85.8億元;公司取得毛利約383.3億元，同比下降17.7%，毛利率22.9%，同比下滑8.9個百分點，主要由于房地產開發業務受拿地成本及限價等影響，結算毛利率較2020年同期下降6pct。

此外，費用率(占合同銷售額)略有提升;有息負債同比增長3.9%，資本化率下降至40%，凈財務費用同比增加11.5%;有效稅率下降5個百分點至44%，公司取得歸母凈利潤約110.5億元，同比下降11.7%。公司在2021年一季度末已順利轉為“綠檔”，期內凈負債率為20.2%，現金短債比為1.67，資產負債率為69.7%。

地產開發持續穩健增長，大部分位于一二線城市：

截至2021年上半年，公司實現開發業務銷售面積2192萬平，同比增長5.5%;合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%，其中，在38個城市的銷售金額排名位列前三。公司始終堅持深耕一二線城市，理性投資。期內公司新增建面1505.9萬方(權益比73.1%)，占期內銷售面積68.7%，新增權益地價約886.5億元，占期內合同銷售金額25%，新增投資金額92%位于一二線城市。截至2021年上半年，公司總土儲1.6億方(權益比63%)，舊改土儲約339.8萬方。此外，期內公司已售未結金額增長12%至7819億元，已售未結資源充足，未來業績增長確定性強。

萬物云、商業開發運營、泊寓及物流倉儲業務逐步推進：

期內，公司多元化業務佈局取得有品質增長，其中萬物云全口徑收入達103.8億元，同比增長33.3%，覆蓋住宅、寫字樓、公建及城市服務等業態，佈局全國105個城市;商業開發運營方面，累計開業面積989萬方或195個商場，整體出租率為92.3%，規劃及在建建面為549萬方，預計2021年年末累計開業224個商場;租賃住宅方面，新增開業6.1萬間，33城累計開業14.8萬間，其中9城市占率第一，24城占率前三，已開業專案間天出租率達95%;物流倉儲方面，已佈局全44個重要節點城市，管理專案148個，累計開業建面797萬方，其中高標庫756萬方，穩定期出租率94%，冷庫為41萬方，穩定期使用率68%，規劃在建352萬方。

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關鍵詞： 第一 上海 萬科 企業