房地產債持續爆雷引發市場關注。在私募看來，相關風險將會持續發酵，未來1~2年將是風險持續出清的過程。對于地產債的投資，私募認為目前仍然處于左側區域，但存在被錯殺的主體和個券。

中國基金報記者房佩燕

近期，房地產債持續爆雷引發市場巨大關注。在私募看來，相關風險將會持續發酵，未來1~2年將是風險持續出清的過程。對于地產債的投資，私募認為目前仍然處于左側區域，但存在被錯殺的主體和個券。

風險出清仍將持續1~2年

近期部分地產企業發行的信用債出現違約風險，中資美元房地產債二級市場刷新低位，高收益指數斷崖式下跌，多家中型房地產企業的債券成交價低至60元附近。受境外情緒帶動，境內部分民企房地產債二級交易也出現一定程度的異動。

對此，合晟資產分析，主要原因還是企業自身高杠桿擴張所致。當國家堅持房住不炒、建立房地產長效機制后，不再像之前以房地產作為短期刺激經濟的手段，政策定力遠超行業預期，行業整體面臨融資渠道收縮和銷售去化困難的雙重擠壓，從而引發了行業內信用資質較弱的企業發生信用風險事件。

明毅基金總經理李元豐認為，信用債市場仍處在一個持續出清的過程，可能需要1~2年的時間。在此過程中，信仰一定會不斷被打破，信用風險研究投入將上升到前所未有的高度。從行業層面來看，房地產行業持續承壓，需求端及供給端均有下滑。債券市場方面，近期部分中大型房地產企業信用風險對市場情緒沖擊較大。當前境外高收益房地產債(成交收益率在10%以上)規模超過5000萬億，折價成交的房地產債以民企為主，存在一定的恐慌性拋盤。

他認為，房地產債的波動引起了監管層對可能引發系統性風險的警覺，并開始了對房地產行業風險的摸排及行業政策的微調。整體來看，二級收益率的走高會對一級發行產生負面影響。目前房地產債行業的發行端較為疲軟，凈融資持續位于較低水平。在這樣的背景下，房地產行業信用風險出清仍將持續。

銀葉投資信用研究主管徐立強認為，未來一年左右，仍會有不少房地產企業持續爆雷違約，但不會出現大面積連鎖反應和金融系統重大風險，無法及時轉型的企業將在這波行業底部中被出清。

展望后市，樂瑞資產認為，預計未來將對開發貸、個人按揭及因城施策進行合理糾偏，地產債的融資現金流具備了一定的改善預期，行業系統性風險邊際下降。但房企經營現金流的改善預期仍然偏弱，即使未來部分城市因城施策邊際放松，保交付的大方針下預售資金監管的加強也會弱化這一正面影響。此外，房地產稅試點進程的加速可能會帶來銷售的二次探底，需要密切關注未來政策的落地對銷售帶來的真實改善。

地產債仍處左側區域

具體操作上，合晟資產表示，目前投資的地產債整體資質較好，雖然也受到行業整體信用利差上升影響，但主要是估值波動，償債風險仍然可控，將繼續持有。目前地產債仍然處于左側區域，央行按揭貸款發放提速只是對前期政策過度執行的糾偏，而非政策放松的風向標，央行提出穩樓市是為降金融系統性風險和房屋交付風險，并不是放松地產的信號，仍需耐心等待政策拐點的出現以及高層對市場呵護的聲音。未來半年，行業仍面臨供應商收縮授信和銷售下滑的擠壓。

合晟資產分析，信用事件頻發，既有企業的償債能力問題，也有企業的償債意愿問題，而償債意愿惡化的傳染性更強，對投資者的傷害更大，對信用市場的破壞力也最大，會傷害市場賴以存在的信任根基。

樂瑞資產認為，對當前地產企業而言，信用的重建需要看到現金流改善的預期、地產政策鏈條更有力的緩和與糾偏、金融機構更多的定力、更多銷售鏈條復蘇的可能，以及地方政府更靈活且合理的應對。目前，有的環節已經出現良好跡象，有的具有較高的不確定性，有的甚至還在繼續惡化，還需進一步觀察。

不過，也有私募認為危中有機。茂典資產投研中心表示，地產企業一直是重要的發債主體，當前地產債因連續違約造成市場信心崩壞，整個行業收益率曲線陡然抬升，相信其中有被錯殺的主體和個券，目前茂典各個產品倉位均在合理水平，市場局部出現超調機會，各個賬戶均有充足的現金流去挖掘目前的市場機會。隨著更深入研究，積極甄別個券，當下應該是一個創造超額收益的好時機。

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