十城平均地價下行，房企更青睞低地貨比城市。對比兩輪土拍的平均成交樓面價，十七座城市中有十城下降，另有七城地價上升。整體來看，平均樓面價下行的驅動因素為第二輪土拍溢價率大幅下降，上行驅動因素為第二輪土拍核心區出讓地塊增加，且核心區樓面價上漲。盡管成交樓面價較首輪土拍有所下降，但地貨比仍然位居高位。在十七座城市中，有十座城市兩輪土拍地貨比均高于40%，兩座城市首輪土拍地貨比高于40%，第二輪降至40%以下，五座城市兩輪土拍地貨比均低于40%。從土拍結果來看，房企更青睞低地貨比城市，低地貨比城市流拍率相對較低。

供地向租賃住房傾斜，北上住房保障加速。在22個重點城市首輪集中供地中，租賃住房目標通過“競自持”、固定配建和純租賃用地三種方式完成。從第二輪土拍的表現來看，“競自持”占比大幅下降，土拍大幅轉冷的背景下，多數設置“競自持”的地塊無法落實租賃住房指標，后續固定配建租賃和純租賃用地的供給將會顯著增加。從完成土拍的城市來看，上海第二輪土拍保障性租賃住房用地（純租賃用地）供應增加三倍，在總成交建面中占比也從2%上升到7%。北京市第二輪供地配建保障性住房的規模大幅增加，固定配建43萬方，較首輪（固定配建+競配建）的35萬平增加24%。

國企大范圍兜底，流拍現象仍持續。考慮政府終止出讓的地塊，已完成土拍的四城中，武漢的流拍率達24%，較第一輪6%增加18pct。北京、上海和杭州作為土地市場向來火熱的城市，第一輪均無一地塊流拍，而第二輪中流拍率分別達到60%、15%和55%。在流拍率相對較低的武漢和上海，國企“兜底”拿地現象明顯。武漢第二輪土拍中底價成交共39宗，其中國企拿地35宗，成交金額占比82%；上海第二輪土拍中底價成交32宗，其中國企拿地26宗，成交金額占比87%。推薦港股中的中國金茂、融創中國，受益旭輝控股集團，A股標的推薦中南建設（000961）、萬科A、保利地產、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）等，受益我愛我家（000560），同時推薦物業板塊，受益招商積余（001914）、碧桂園服務，推薦中海物業、寶龍商業。

風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

關鍵詞： 低地