2021年下半年，房地產(chǎn)市場走低，主要由于熱點城市調(diào)控打補(bǔ)丁、按揭額度收緊、房企流動性危機(jī)加劇購房者觀望等因素影響。

第三季度開始，各地樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，杭州、廈門、?？凇⑽靼病⒊啥嫉榷€城市各自出臺不同程度的收緊政策。

以杭州為例，7月2日工行、建行、農(nóng)行等多家銀行集體調(diào)整房貸利率，調(diào)整后首套房貸利率5.9%，二套房貸利率6.0%；8月5日又進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購，30%購房者失去購房資格，需求端收緊，市場走低。

但國海證券認(rèn)為，盡管二線城市的住房成交量在去年10月觸底，房地產(chǎn)市場整體韌性較強(qiáng)，到目前已經(jīng)有明顯回暖。

樓市依然表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場韌性

從數(shù)據(jù)上來看，以30個大中城市的二線城市商品房為樣本，后半年成交量一路下行，10月完成筑底，隨后緩慢回溫，10-12月成交面積分別為526.3萬平，662萬平，859.8萬平，同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。

在今年1月，二線城市商品房成交面積616.1萬平，同比下滑13.4%，降幅企穩(wěn)；除夕到年初五，二線城市商品房成交面積相較去年春年假期同比增長33.5%，市場回暖明顯。

從成交價格來看，成交價在去年9月筑底回溫。以天津、重慶等35個二線樣本城市為例，6月成交價開始下跌，9月達(dá)最低僅14940.9元/平，隨后價格回升，10-12月成交均價分別為15927.5元/平，16425.4元/平，16199.6元/平。

國海證券還實地調(diào)研了杭州，在8·5限購收緊和疫情反復(fù)的影響下，樓市依然表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場韌性。

從新房來看，全年新房成交20.9萬套，創(chuàng)5年新高。2022年1月新房成交10323套，同比增長5%。

需求仍將逐步釋放

在需求端，國海證券認(rèn)為，樓市需求沒有消失，隨著抑制因素消失，需求會逐步釋放。

居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意愿。

國海證券認(rèn)為，2021年下半年市場走低，主要由于熱點城市調(diào)控打補(bǔ)丁、按揭額度收緊、房企流動性危機(jī)加劇購房者觀望等因素影響。第三季度開始，各地樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，杭州、廈門、?？?、西安、成都等二線城市各自出臺不同程度的收緊政策。

針對購房資格，央行、中央經(jīng)濟(jì)工作會議等屢次提及“滿足購房者合理住房需求”，部分城市通過人才引進(jìn)政策，對限購政策進(jìn)行實質(zhì)性放松。

針對購房能力，主要通過降商貸利率、降公積金首付比例、提高公積金貸款額度。商貸利率，通過降低LPR及加點來實現(xiàn)，現(xiàn)在商貸的量很充足，各地房貸利率走低、放款提速，有利于需求釋放，例如，杭州首套 LPR+120BP、二套 LPR+130BP，利率下降空間仍大。

針對購房意愿，隨著高杠桿房企出險，地方政府三令五申“保交樓”，購房者對市場預(yù)期已不及去年悲觀。根據(jù)集中供地數(shù)據(jù)，同一區(qū)域，不同批次地塊，樓面價呈現(xiàn)溫和上升趨勢，不同批次價差效應(yīng)，會推動購房者盡早“入市上車”。

國海證券指出，以杭州為例，8·5限購收緊，30%的購房者失去購房資格。但這部分需求并沒有消失，會在未來2-3年緩慢釋放。戶型好、位置優(yōu)、價格倒掛的熱門樓盤，依然需要搖號、拼社保。

改善需求成為后市重要支撐因素

從供給端來看，國海證券認(rèn)為，二線城市城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供給增多，該類地塊項目一般戶型大、產(chǎn)品力優(yōu)，與后疫情時代的“品質(zhì)改善需求”契合。

2017至2020年，二線城市商品住宅銷售套均面積增長較快，近兩年逐漸維持在115平/套，表明居民不斷追求居住空間尺度增加。

國海證券表示，大戶型、改善型產(chǎn)品受歡迎，主要受兩方面原因影響：

一方面，鼓勵生育政策的出臺，隨著家庭規(guī)模變大，原有小戶型不再滿足使用需求。

另一方面，購房資格稀缺，購房者換房置業(yè)成本高，對“房票”格外珍視，一步到位置業(yè)的訴求比以往更強(qiáng)烈。 從2021年全年數(shù)據(jù)來看，二線城市市場供需更加匹配，結(jié)構(gòu)均以改善為主。9040㎡普通住宅的批準(zhǔn)上市套數(shù)和成交套數(shù)均超50%。以杭州和武漢為例， 面積在90-120㎡是主力成交戶型。

關(guān)鍵詞： 韌性