【核心觀點(diǎn)】

2022年政府工作報(bào)告針對房地產(chǎn)提出：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

本輪穩(wěn)需求更多依靠地方自下而上托底。剛性需求底層支撐，改善需求梯度置換。行業(yè)新發(fā)展模式與市場化出清共存。把握政策結(jié)構(gòu)性寬松的beta與收并購的alpha。持續(xù)推薦：1)優(yōu)質(zhì)龍頭：金地集團(tuán)（600383）、保利發(fā)展（600048）、萬科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口（001979）等；2)優(yōu)質(zhì)成長：金科股份（000656）、新城控股（601155）、旭輝控股等；3)優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余（001914）、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延；行業(yè)銷售下行周期開始；行政調(diào)控保持高壓，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期

【正文】

2022年政府工作報(bào)告針對房地產(chǎn)提出：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

1.本輪穩(wěn)需求更多依靠地方自下而上托底

近期鄭州率先在地方層面實(shí)現(xiàn)限購限貸的自主性突破之后，更多的三四線城市商貸、公積金在限購限貸限售層面進(jìn)行跟進(jìn)調(diào)整。我們認(rèn)為在行業(yè)基本面和房企信用面預(yù)期快速惡化的階段(2月百強(qiáng)房企銷售金額同比-46.3%，增速較1月-6.2pct，連續(xù)8個(gè)月下滑；信用層面，2021年以來境內(nèi)外違約及評級下調(diào)的百億以上房企資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)16.77萬億，占2020年行業(yè)總資產(chǎn)比重15.8%)，中央層面地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性、穩(wěn)定性與地方層面因城施策的趨勢性放松并不沖突，地方城市需要根據(jù)當(dāng)期基本面的非理性變化做出更多合理調(diào)整，并且適度打破此前限購限貸不敢輕易放松的邊界，通過自下而上的地方托底緩解基本面過快下行的壓力。

2.剛性需求底層支撐，改善需求梯度置換

我們認(rèn)為傳統(tǒng)的行政調(diào)控能夠有效識別首置剛需，但是難以精準(zhǔn)區(qū)分投資性需求和改善性需求。行業(yè)快速上行階段，傳統(tǒng)限貸政策可能會對合理改善性需求造成一定誤傷，尤其是認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格認(rèn)定，不排除更多城市跟進(jìn)調(diào)整釋放改善性需求彈性。此外，隨著地方首套首付比例下調(diào)，銀保監(jiān)會、央行對新市民住房金融服務(wù)支持力度提升(《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》提出，支持商業(yè)銀行因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，滿足新市民合理購房信貸需求；提升新市民住房公積金服務(wù)水平；優(yōu)化新市民安居金融服務(wù)等)，通過剛需底層支撐和改善梯度置換有望激活市場成交意愿，帶動基本面預(yù)期改善。

3.行業(yè)新發(fā)展模式與市場化出清共存

我們認(rèn)為新的發(fā)展模式包括：1)引導(dǎo)房企擺脫高杠桿、高周轉(zhuǎn)、規(guī)模導(dǎo)向的粗放發(fā)展模式，參與推動新型城鎮(zhèn)化的高質(zhì)量發(fā)展和存量物業(yè)運(yùn)營改造；2)建立多渠道供應(yīng)的市場機(jī)制，完善租賃市場建設(shè)，通過需求分流引導(dǎo)市場預(yù)期的合理回歸。保障性住房的需求空間難以完全承接行業(yè)產(chǎn)能的轉(zhuǎn)向，傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式依然面臨中短期市場化出清的壓力，我們堅(jiān)持認(rèn)為在需求穩(wěn)定的前提之下，供給側(cè)改革和市場化收并購仍將是政策解決問題的主要路徑，但是需要行業(yè)需求穩(wěn)定的大前提。

4.把握政策結(jié)構(gòu)性寬松的beta與收并購的alpha

行業(yè)數(shù)據(jù)的量變能否引發(fā)政策的質(zhì)變有待進(jìn)一步觀察，地產(chǎn)調(diào)控的系統(tǒng)性放松取決于行業(yè)基本面、信用面以及宏觀層面穩(wěn)增長對地產(chǎn)的階段性訴求。隨著房住不炒與因城施策新的政策邊界形成，地方政策有望在新一輪托底周期中發(fā)揮更大作用。投資建議：未來行業(yè)beta取決于行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清節(jié)奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點(diǎn)房企資產(chǎn)負(fù)債表和利潤率的修復(fù)、逆周期加杠桿的精準(zhǔn)度、圍繞住房場景價(jià)值的長期挖掘。持續(xù)推薦：1)優(yōu)質(zhì)龍頭：金地集團(tuán)、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口等；2)優(yōu)質(zhì)成長：金科股份、新城控股、旭輝控股等；3)優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)等。

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