本報記者李未來實習生王雨濃北京報道

北京2022年首輪集中供地剛落幕不久，3月14日，北京市規劃和自然資源委員會又發布了9宗商品住宅用地的預申請公告。據悉，這9宗地塊分別位于房山、豐臺、大興、朝陽等區，土地總面積約50公頃，總建筑規模約88萬平方米，總起始價187.25億元。

值得關注的是，本次發布的用地預申請公告對申請機制進行了優化，同時撤銷了此前發布的11宗商品住宅用地預申請公告。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示：“申請機制的優化都是在降低房企拿地的成本，有助于激活土地市場。同時，房企也要合理安排拿地方面的資金，多了解政策，對后續拿地也能具有較好的主動性。”

優化機制利好企業

對比先前出臺的商品住宅用地的預申請公告，本次公告分別從三方面進行了改進與完善。

首先企業在土地金繳納時，可實行“分期付款”。競得宗地后，成交后30個自然日內需繳納全部政府土地出讓收益和50%的土地開發建設補償費，剩余的土地開發建設補償費可在地塊成交后的4個月內繳清。其次宗地接收多家競買人參與預申請，且參與的競買人在競得土地后享有同等權利。

另外，對于參與預申請的企業在返還預申請保證金及利息時，將按照以下規則退還：參加地塊競買但最終未競得地塊的企業，退還預申請保證金及利息；對于未參與地塊競買但地塊成交的企業，僅退還預申請保證金；對于未參與地塊競買或參與競買未報價而導致地塊未成交的企業，不予退還預申請保證金。

合碩機構首席分析師郭毅對《華夏時報》記者表示：“本次進行預申請后，政府主導部門對申請機制進行了優化，特別是第一條，針對土地出讓金分期付款，將50%的土地價款延長到地塊成交后四個月內繳清。通過這種方式，能夠讓開發企業的資金得到更好的流轉。特別是在地塊拍出后，基本上四個月的時間就可以進入首期開盤的狀態，這時開發商能夠取得一定銷售回款。在這種情況下就可以利用后期的銷售回款，這一部分資金回籠，來補足前期需要繳付的50%的地價款費用。所以總體來看，對于開發商而言，‘分期付款’相當于給了土地價款一個杠桿，來撬動整個項目未來的去化。并且因為杠桿的出現，對地塊本身的利潤率也有可能產生重新的測量標準。”

“但這一切只是建立在這個項目能夠實現比較好的銷售表現的基礎之上才能夠成立。特別是現在很多項目的地價款基本在二三十億的水平上，所以就項目首期開盤是否能夠實現10億的回款，來填補前期土地的缺口，或者說在一定程度上填補土地的缺口，其實存在著很大的不確定性。所以‘分期付款’的方式，更有利于企業去競爭這些相對來說市場條件并不充足的地塊。”郭毅說。

除此之外，此次預公告還公布了每宗地塊的競爭方式、土地合理上限價格及各類競爭內容上限，以及相關競買準則等內容。

另外，據《華夏時報》記者了解，本次提出的9宗用地中有些是曾經流拍過的地塊。

比如朝陽管莊地塊，曾在去年第二批次集中供應商品住宅用地項目中被提及，后又在第三批項目中被拆分成兩宗，但因無企業報價導致流拍。

對此郭毅評價道：“這次預申請的九宗地塊，要么地理位置相對偏遠，要么是此前曾出現過流拍流標的地塊。針對這些地塊，首先他們確實不是市場相對熱點的地塊，其次根據此前流拍的情況，也能明顯看出市場的承載力和接受度，甚至其未來的銷售表現可能不容樂觀，所以開發商可能在第一次競拍中沒有舉牌申報價格。”

全國多城集中供地拿出“壓箱貨”

不僅是北京，2022年開年以來，全國多地推出了首輪集中供地，不斷推出優質地塊以吸引房企。

2月22日，廈門披露了今年土地供應計劃，首批集中供地有涉宅用地10宗，且很罕見地一次性推出5幅島內商住地塊。3月9日，在蘇州推出的首批集中供地中，包括了位于湖東、奧體等核心區域的多宗優質宅地。

2月23日，上海公布了今年首批集中供地情況，總共推出40宗土地，并計劃于3月22日至31日期間出讓。從出讓土地分布情況來看，多位于上海樓市成交較為旺盛的區域，不僅以傳統交易熱門地區為主力，還增加了5大新城及上海自貿區臨港新片區的土地供應量。

3月10日，重慶市發布中心城區首批次集中供地出讓公告，公告顯示今年首批集中供地共推出13宗商住用地。主要涉及中心城區范圍，同時優先供應的地塊具有地理位置優越，地塊成熟、面積適宜的特點。

3月13日，東莞首批居住用地的集中供地正式掛牌上線。此次東莞2022年首批集中供地，涉及道滘等6個鎮街，將于4月19日至4月20日進行集中競價出讓。不僅如此，東莞對集中供地的規則也進行了變化調整，主要包括：取消新房銷售限價、取消無償配建要求、下調參拍保證金。

郭毅也指出：“從市場的真實表現來看，或者說房企對于拿地的積極性來看，還是要根據地塊的具體情況去做具體的經濟測算。因為就企業本身而言，在拿地投資方面會更加精細，所以只有地塊本身的市場價值能夠保障房企實現一定的合理利潤，同時去化的速度也能得到有效的保障。只有這樣的地塊，才能獲得房企積極追捧。因此對于企業來說，核心還是要保障項目本身未來的利潤表現，在此基礎之上才會去摘牌和拿地。因此一些起始地價相對比較低，或者地價款可以用分期繳付的方式，甚至可能通過競買保證金獲得一定利息收益，這些都只是錦上添花。可能就現階段來講，企業更需要的是雪中送炭。”

責任編輯：張蓓主編：張豫寧

關鍵詞： 分期付款