（張五常，1935年出生于香港，國際知名經濟學家）

(資料圖片僅供參考)

房價高是因為地價高，這是事實，但說地價高，等于什么都不說。說土地價格高是因為人口密度，可能是錯誤的，因為在中國改革開放初期，人口密度和今天差不多，但土地價格很低。收入增加確實會導致房價上漲，但這并不是什么新鮮事。有一點新鮮的是，十多年前，重大基礎設施項目的出現，尤其是高速公路和高速鐵路的出現，縮短了地區之間的時間距離，這就等于人口之間的距離，從而抬高了地價和房價。

在這里我想指出一個奇怪的現象。這是我所知道的中國的兩個大城市，它們的崛起非常突然。一個是上海。香港房地產價格的繁榮始于2003年左右。上海的房價在20世紀90年代大幅下跌，并在2000年左右觸底。但自2003年以來，上海的土地價格大幅上漲。舉個有趣的例子，2006年，我和一位美國教授朋友談論上海的房價。當時，硅谷一套帶花園的房子的價格大約是上海一套類似房子的兩倍，但到2019年，硅谷的價格只有上海的一半。這反映出中國財富積累的速度比美國快得多。第二個例子是深圳。深圳的房價在上世紀90年代初曾上漲，但此后大幅下跌。深圳房價從2006年開始大幅上漲，到今天已經上漲了大約10倍!

以上是我個人不經意的觀察，大概是正確的。我還應該指出，在一個城市內，不同地區的房價差異很大。

這里有一個有趣的問題。人口密度、經濟增長和基礎設施建設并不能解釋中國部分地區房價的飆升。這是為什么呢?上世紀70年代，我和一群美國經濟學家提出了一個答案，這個答案應該可以解釋中國某地房價的突然上漲。我們當時都知道房價上漲主要是由于地價上漲，但為什么地價在二戰后持續上漲了幾十年呢?這在人類歷史上從未發生過。我們討論了一會兒，大家一致認為答案是我們在二戰后的科學技術發展中從未見過的。這導致了20世紀50年代的兩個重要突破。首先是發現了生物學上的基因雙螺旋結構，這導致了醫學研究和發展的爆發，從而提高了預期壽命。這種長壽是很重要的，因為一個人的知識往往有很高的投入成本，早逝純粹是一種浪費。第二個重要的突破當然是半導體的發明。基因雙螺旋結構的發現對中國經濟的貢獻并不大，因為生物學和基因研究是一門只有大學才能做好的先進科學，而中國在這些領域的發展一直令人失望。另一方面，半導體的發明導致了數字商務的發展，這是另一回事:中國可能是世界上做得最好的。這是因為數字商業發展不需要大量閱讀，而是需要很多能在20歲出頭就成為專家的聰明人。發展數字業務的第二個重要要求是一個大市場。在這方面，中國也走在了前面:在日常消費品方面，我幾年前估計中國約占世界市場的一半。

基于上述，如果你只讓我選一項最重要的因素來解釋中國樓價的上升，我的選擇是數碼商業的發展。因此，我認為單從經濟發展的角度看，打壓樓市對經濟的發展是不利的。困難是樓價的急升會惹來財富不均的現象，對社會的穩定發展不利。

我想先談談“炒樓”的問題。 從香港過去的經驗來看，“投機”指的是投機，即建筑沒建好，就押上，也可以轉手賺錢。 據我所知，這種猜測在今天的中國是不被容忍的。 另一方面，一個人在中國買房并在五年內賣掉它，如果他賺了錢，就必須支付相當高的稅。 當樓市前景好的時候，可以排隊輪購新物業，短時間內賣掉賺點小錢。 但由于轉售成本高，目前中國所謂的房地產投機并沒有獲利。

在今天的中國，二手房通常是先以較高的價格出售，然后再通過談判逐步降價。 有趣的是，在美國，二手樓盤的銷售情況恰恰相反，一般都是從低價抬高再賣出的。 我認為美國的房價是從底部開始上漲的，因為他們有很高的房產稅，通常每年超過房價的1%。 賣家通常會給出一個較低的價格，表明房產稅較低，然后買家競標，將最終的售價提交給當地政府談判。 所以他們通常以低報價開始。 上述美國和中國由于不同的稅收制度而不同的投標安排，解釋了為什么美國的建筑銷售速度比中國快得多。 這與荷蘭人從高到低競標速度的方式形成了對比。

總的來說，一個國家的樓價上升，代表著財富的上升。本來不是一件壞事，但對于沒有購進房子的人，樓價上升卻是不幸的。要怎樣處理這個問題呢？政府提供廉租房，香港的經驗是不好的，居住的人會因為沒有產權就沒有安全感。

遠為可取的是政府提供居屋。“居屋”是居者有其屋的簡稱，政府以廉價出售給某些收入屬于弱勢的人。購買的人有產權，經過若干年可以出售，當然也有繼承權了。香港與新加坡都提供大量居屋，一般辦得好。若干年前，我曾經建議國內不妨考慮彷效香港與新加坡，提供這種居屋給條件適當的市民。聽說中國目前有限競房、兩限房、經濟適用房、共有產權房等等，搞得太復雜了。在這復雜的情況下我們還要指出中國好些大城市的流動人口多，一般沒有戶籍，要怎樣處理這些同胞是非常頭痛的問題。因為在實際上，中國今天發展得大有可觀的城市，基本上都是由流動人口搞起來的。

結論是明顯的。樓價上升是反映著經濟發展得好，也是財富累積有所上升的主要證據。我跟進了中國的驕人發展多年，知道流動人口的貢獻大。政府當局當然也知道。問題是因為樓價上升，好些人買不起樓。我目前能想到的唯一對經濟發展沒有多少負面影響的辦法，是提供一種代金券（voucher，這里可稱購房券）給一些需要幫助買樓的人。這購房券（代金券）不需要替代樓價的全部，替代局部也可以。把這些購房券免費提供給需要幫助購買居所的人就是了。出售房子的人可以持有這些購房券到政府那里兌現。這是從弗里德曼多年前極力主張的幫助孩子求學的學券制轉用過來的。據我所知，類似上述的購房券曾經在中國的好些城市出現過。我在這里建議的，是這購房券如果用得適當，政府不需要再考慮干預樓價。

上述的地方政府提供的購房券的錢從哪里來呢？從政府出售土地所獲撥一小部分過去就是。今天，中國鬧市的新樓盤的樓價，九成以上是地價。這建議是說，對某些市民政府要少收一點地價。

編輯：劉志薪

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