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年初以來房地產(chǎn)放松政策陸續(xù)出臺，本文將梳理政策放松的脈絡(luò)。以期更好的把握后續(xù)地產(chǎn)政策放松的方向，以及判斷政策放松的效果。

第一階段：1-4月，按揭利率開啟下行，各地陸續(xù)放松限購和限貸，政策放松主要在促進居民購房需求回升。1月央行降低5年期LPR利率5個基點至4.6%，這開啟了本輪按揭貸款利率下行序幕。3月政府工作報告對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)是 “因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，釋放維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)意圖。各地陸續(xù)以高頻率放松地產(chǎn)調(diào)控，包括購房補貼、公積金貸款額度提升，限購、限貸等放松。地產(chǎn)政策放松從最初的三四線城市逐步向一二線擴散。這一階段針對供給端放松的措施不多，比較重要的是針對出險房企并購貸。

第二階段：5-6月，各地需求端放松政策繼續(xù)加碼，供給端支持房企發(fā)債融資。429政治局會議定調(diào)進一步維穩(wěn)房地產(chǎn)。各地需求端放松政策在5月加碼，并且央行下調(diào)首套房貸款利率下限至LPR-20bp，并將5年期LPR下調(diào)15bp。

供給端放松政策增加，支持房企發(fā)債融資。5月4日，深交所發(fā)布《關(guān)于支持實體經(jīng)濟若干措施的通知》，通知指出要支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓展債券募集資金用途。5月下旬，上交所組織碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股（601155）和旭輝5家民營房企與投資者進行集體溝通，旨在恢復(fù)房企再融資能力。盡管增加了增信措施，但投資機構(gòu)依然擔(dān)心信用風(fēng)險，房企發(fā)債難度依然較高。

第三階段：7月-至今，房地產(chǎn)斷貸風(fēng)波后，政策重點轉(zhuǎn)向“保交樓，穩(wěn)民生”。“保交樓”成為政策著力點。各地陸續(xù)提出多種保交樓計劃，包括成立房地產(chǎn)專項紓困基金、棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、市場化收并購模式等。政策性銀行提供專項借款，地方政府協(xié)調(diào)金融機構(gòu)市場化參與是目前相對有效的方式。

房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼放松，斷貸風(fēng)波擴散的風(fēng)險有限，房地產(chǎn)或許已經(jīng)觸底，進一步惡化的風(fēng)險有限。但居民購房需求依然偏弱，地產(chǎn)銷售面積處于低位。房企拿地，新開工動力不足。需要時間觀察政策放松對地產(chǎn)行業(yè)的拉動效果。

雖然房企違約及展期規(guī)模有所減少，三季度房企境內(nèi)債券到期高峰將過，后續(xù)到期壓力有所緩和。但當(dāng)前出險房企數(shù)量仍有所增加。保交樓也并不等于保房企。房企基本面尚未出現(xiàn)持續(xù)改善的趨勢，因而建議謹慎下沉。

風(fēng)險提示：地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期，宏觀經(jīng)濟超預(yù)期下行，風(fēng)險事件繼續(xù)傳導(dǎo)。

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