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訊 9月21-22日，為進(jìn)一步提升粵港澳大灣區(qū)國際競爭力，在內(nèi)地與港澳金融市場合作日益緊密大背景下，“鳳凰灣區(qū)財(cái)經(jīng)論壇2022”在香港、內(nèi)地同步舉行，論壇由鳳凰衛(wèi)視、鳳凰網(wǎng)聯(lián)合多方發(fā)起，并獲得十余家學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的支持。圍繞“變局與信心”主題設(shè)置多場論壇，深入探討大變局下的全球經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)、中國金融開放下的大灣區(qū)使命、金融助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、香港資本市場引領(lǐng)與驅(qū)動(dòng)等重要議題。

在此次論壇的“地產(chǎn)周期：前景與困局”環(huán)節(jié)上，國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯就“土地財(cái)政的過去、現(xiàn)在和未來”發(fā)表了重要觀點(diǎn)。王小魯表示，土地改革前，土地不是商品，政府從農(nóng)民手里征地，然后無償劃撥。上世紀(jì)90年代初開始了土地有償出讓和住房商品化改革。

國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯

王小魯認(rèn)為，按早期設(shè)計(jì)，住房改革實(shí)行雙軌制，為中低收入居民提供保障房，為高收入居民提供商品房，但在實(shí)行過程中，保障房受到擠壓。土地收入越來越成為地方政府的重要財(cái)源，因此形成了土地財(cái)政體制。

王小魯指出，80年代推進(jìn)市場化改革，政府放權(quán)讓利，全口徑政府收入1978年占GDP的40%，1995年降到16%以下，市場配置資源占比上升。土地收入自然成為地方政府的補(bǔ)充收入來源。后來各地搞大規(guī)模城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地收入成為政府重要的資金來源。

王小魯進(jìn)一步指出，但土地收入規(guī)模越來越大。2001年全國土地收入近1300億元，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的10%，2021年高達(dá)8.7萬億元，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的78%。全國平均地價(jià)20年間上漲16倍，房價(jià)也被同步推高。

對于地價(jià)、房價(jià)上漲，王小魯認(rèn)為主要有幾個(gè)方面原因：

一是城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)的溢出效應(yīng)帶來的城市周邊土地升值；

二是城市化快速發(fā)展，房地產(chǎn)需求上升，而土地資源有限，拉動(dòng)了房價(jià)地價(jià)上漲；

三是貨幣增長長期大幅度快于經(jīng)濟(jì)增長，從2001-2021年實(shí)際GDP增長4倍，而M2增長14倍。

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