9月23日，上海今年第三批集中供地啟幕。在首日供地中，共有23宗地塊（不含“城中村”改造項目地塊）成交，總成交價約681億元。其中，19宗地塊底價成交，4宗地塊溢價成交。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，上海第三輪土拍分化明顯，且呈現一定的降溫跡象。從房企參拍的積極性來看，較今年第二輪土拍有一定的降溫，六成地塊出現只有1家企業報名的情況。同時，不同地塊冷熱分明，徐匯、靜安、普陀等核心區域及五個新城的核心區域優質地塊占比較高、熱度較高，可見優質地塊熱度維持了整個土拍市場熱度。

萬科聯合體120.6億奪靜安地塊，保利聯合體落子徐匯

(資料圖片)

在此次土拍中，最受關注的地塊當數靜安區中興社區C070202單元304-03地塊，該地塊是近年來為數不多的上海內環內的稀缺地塊，底價約為120.6億元，起始樓面價47840元/平方米，房地聯動價13.3萬元/平方米。最終，萬科聯合北方企業以底價120.6億元競得該地塊。

萬科聯合體競得靜安區中興社區地塊或在市場意料之中。萬科與靜安區中興社區結緣已久。早在2016年6月，萬科收購萬科翡翠雅賓利，殺入靜安區中興社區，該項目對外售價約為7.5萬元/平方米。2020年，萬科買下融信斥資110億元競得的靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，并且將該項目更名為萬科中興路壹號，2021年二期開盤均價約為12.98萬元/平方米。

而靜安區中興社區C070202單元321-01、322-09地塊則由華發股份（600325）以底價80.373億元競得，成交樓面價48169元/平方米，房地聯動價119000元/平方米。

“靜安區兩宗地塊，一個總價超過120億元，一個總價超過80億元，從總價門檻上，本身能有此資金實力的房企就少，萬科聯合體和華發股份以底價拿地也是合情合理的。兩個房企都在區域內有操盤經驗，也屬于區域深耕的加碼。”上海中原地產資深分析師盧文曦說。

但是，萬科聯合體競得的靜安區中興社區地塊并非今日起始樓面價最高的地塊。今日出讓的上海徐匯區龍華街道188S-B-3地塊起始樓面價最高，為6.7萬元/平方米，房地聯動價高達12.3萬元/平方米。最終，保利聯合（002037）上海龍華建設發展有限公司以36.014億元競得該地塊，溢價率9.13%，成交樓面價73019元/平方米，房地聯動價12.3萬元/平方米。

盧文曦分析稱：“徐匯濱江已經屬于市區范圍內優質地段，濱江經過多年發展，商務、商業氛圍日趨濃厚，平時也是市民休閑場所之一。從地塊位置來看，雖然不是濱江一線江景位置，但是勝在‘便利’。從市場層面來看，基于限價關系，新房價格和二手房價格之間有不少落差，倒掛現象明顯，新盤根本不愁賣。因此保利聯合體能拿下這宗地塊穩賺不賠。”

第三輪土拍降溫，僅4宗地塊溢價成交

從上海第三批集中供地首日的成交結果來看，23宗成交地塊中，有19宗地塊底價成交，4宗地塊溢價成交。

在溢價成交的地塊中，除了保利聯合體競得的徐匯區龍華街道地塊外，招商蛇口（001979）與匯成聯合體競得了徐匯區另外一宗華涇鎮地塊，成交總價約22.6億元，成交樓面價49964元/平方米，溢價率6.3%。

另外兩宗溢價地塊分別為寶山區羅店鎮地塊和普陀區桃浦科技智慧城地塊，溢價率均超9%。兩宗地塊分別由象嶼地產和寶華地產競得，成交價分別為11.24億元、56.04億元，溢價率分別為9.3%、9.5%。

對于上海第三批集中供地首日的戰果，盧文曦表示，盡管6月后上海樓市表現不錯，但在此次土拍中，六成地塊出現只有1家企業報名的情況，可見第三輪土拍的整體熱度也不算高。預計最后只會有極少數的地塊出現像徐匯區龍華街道地塊這樣的激烈競價場面。畢竟到了下半年，房企拿地也難以在年內入市銷售，拿地行為會更保守些。

中指研究院土地事業部負責人張凱分析認為，從拿地企業的性質來看，國企、央企、地方國資平臺及混合所有制企業為主的局面依舊未被打破，而且民營房企的拿地熱情也呈現出降低趨勢。

“相較于上一批集中供地，僅1家企業參拍的地塊數量明顯增加，靜安、徐匯、普陀等優質區域也出現多宗地塊僅1家企業報名的情況。同時，多家企業報名地塊也多以企業聯合報名為主，尤其是以‘頭部企業結合地方國資平臺’形式較多，可見近期還有能力出面拿地的企業在資金方面也承受著不小的壓力。”張凱如是說。

記者 徐倩

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