(資料圖片)

第三輪土拍出讓金額規模創新高，核心區地塊供應增加。上海前三輪土拍攬金分別為879億元、780億元、1054億元，單從第三輪超千億的成交金額來看，已經創下2022年重點22城之最，同時也創歷次上海集中供地以來新高。此次35幅涉宅地塊全部成交，傳統市區推出7幅地塊，力度空前，徐匯推出3幅地塊，此外靜安、普陀各有2幅地塊，不同地塊之間的熱度仍差異顯著，徐匯、閔行本次有一半以上地塊溢價成交，屬于成交熱度較高的區域。

第三輪底價成交占比大幅提升，平均溢價率創新低。本輪成交的35宗地，其中24宗地塊底價成交，三輪底價成交占比分別為58%、35%、69%，第三輪底價成交宗數較第二輪翻倍，達到中止價進入“一次報價”階段8宗，說明房企拿地更加理性，核心區等優質地塊才會被追捧。前三輪的平均溢價率分別為3.3%、4.5%、2.3%，創下歷次集中供地最低溢價記錄，說明房企拿地更加理性。

國央企、地方國資平臺主導，聯合拿地比例提升。綜合2022年三批次集中供地來看，上海3次土拍均以國央企和城投類公司拿地為主。國企方面，除了有金橋、浦發、上海地產、上海建工（600170）、中華企業（600675）、北萬置業等上海本土國企，亦吸引了安徽高速、珠海國企華發、廈門國企象嶼、建發、南通亞倫等外地國企拿地；龍湖仍是民企中拿地最為積極的房企之一，此外民企中還有祥源、寶華、亞倫等均有所斬獲。于此同時國央企也多以聯合參拍的形式參與，一方面資金壓力逐漸顯現，另一方面體現出國央企也對于未來市場的不可預期不愿承擔過高風險。

為調度房企參拍積極性，第三輪調整隨機值機制規則更公平。自去年集中土拍以來，上海出價規則經歷了2次調整，最初規則為離平均價最近者勝出，隨后引入隨機值，本次規則調整后隨機性將得到進一步加強。土拍規則繼續做優化，令拍賣過程更公平。當前將防風險放在房住不炒之前，預計將迎來金融政策在范圍和力度方面的持續擴大，二線央國企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩信用的優選標的，受益中交地產（000736）、建發股份（600153）；同時繼續推薦萬科A、保利發展（600048）、招商蛇口（001979）等一線國央企。

風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

關鍵詞： 國泰君安證券