10月28日，杭州市規劃和自然資源局發布了本年度第四批次土地掛牌出讓公告。此次共掛牌8宗住宅地塊，總出讓面積約28萬平方米，總起始價約91億元，將于11月29日集中公開出讓。與此前集中供地相比，杭州第四批次供地數量銳減。其中，位于上城區的錢江新城二期地塊、位于蕭山區的錢江世紀城3宗地塊較受關注。

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中指研究院華東分院常務副總經理高院生認為，今年杭州前三批次土拍成交地塊宗數已超過去年，第四批次集中供地主要以補充為主，預計熱度較第三批次有所降溫。

掛牌8宗地不乏熱門地塊

從杭州第四批集中供地區域分布來看，主城區只有1宗位于上城區的錢江新城二期宅地掛牌；蕭山區掛牌宗數最多，達到4宗，其中熱門板塊錢江世紀城一次性掛牌3宗地塊，河上鎮掛牌1宗地塊；此外，富陽區此次也掛牌了3宗地塊。

值得關注的是，相比今年前幾次供地，杭州第四批供地數量明顯減少，只有8宗，規劃建筑面積不到50萬平方米。而今年前三批掛牌地塊宗數分別為60宗、45宗、19宗；2021年三批次分別57宗、31宗、35宗。

對此，高院生認為，整體上看，2022年杭州前三批次土拍成交地塊宗數已超過去年。因此杭州第四批次供地主要以補充為主。這符合今年整體逐漸縮量的推地預期。

對于第四供地在規模上的明顯下降，高院生認為，首先是受大環境影響，市場恢復信心不足，房企拿地節奏放緩。房企將重心放在銷售端，年底大多發力出業績保回款，以保證新一輪投資的穩定性；另外，“杭州最近市場有所降溫，有效需求不足。”

值得一提的是，財政部日前印發的《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》提出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

在高院生看來，這一針對土地市場的規范也在影響著杭州土地市場的供應。

土拍規則調整為“競價+搖號”

杭州第四批集中供地不僅規模下降，土拍規則也有所調整。

據杭州市規劃和自然資源局官網顯示，此次掛牌出讓宗地設定土地上限價格（溢價率不高于12%），當土地競價未達到上限價格時，按照價高者得的原則確定競得人；當土地競價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人。

而此前杭州出讓規則是采用“限房價、競地價、定品質、線下一次報價+搖號”的方式，一次性報價階段確定報價第二高者為競得人，若有2個及以上競買人投報金額第二高報價的，通過現場搖號方式確定競得人。

對此，高院生認為，本次土拍政策的調整是將過程簡單化，確定性變得更高，對于拿地意愿足、資金實力強的企業也更為有利，資金實力強勁的企業能夠掌控地塊后期的開發風險，對于交付也有一定的保障。

“而在之前‘一次性報價、次高者得’的規則下，企業拿地博弈性較高。”高院生如是說。

此前的9月15日，杭州結束了第三批集中供地，當天出讓的19宗涉宅地塊全部成交，總成交價430.6億元，平均溢價率5.13%；推出的19宗地塊有8宗競價達到上限進入一次性報價階段，占比達42.1%，保持了比較火熱的態勢。

而從杭州此次供地的供應結構來看，高院生預計，第四批次拍地整體熱度較三批次有所降溫，但是錢江新城二期、錢江世紀城等熱門板塊的地塊仍然會有企業爭奪。

此外，從前三批次拿地企業性質來看，杭州對民企有著較大吸引力，尤其是浙江本土民營企業積極參與土地拍賣。據中指研究院統計，杭州前三批次民企拿地金額接近一半，遠高于全國平均水平。

2022年杭州第四批次出讓地塊一覽表

供圖/中指研究院

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