北京樓市 董紅艷/攝

據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，2016年至2021年，北京二手住宅的成交量在總成交量中的占比均保持在約70%的水平。而據(jù)鏈家房源信息，2022年11月4日，北京二手房掛牌量已突破十萬套，達(dá)到歷史新高。

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對此，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在11月10日向《》記者表示，北京的二手房掛牌量超過10萬套，說明業(yè)主正在積極的推動二手房交易，而北京的二手房市場是由買賣雙方?jīng)Q定的，掛牌量和成交量比新房更加能夠反映整個市場的變化。北京二手房掛牌量如果持續(xù)增加，未來一定會傳導(dǎo)到二手房價格上，引起價格的下調(diào)。

什么原因造成掛牌量增加？

掛牌量仍在持續(xù)增加中。公開消息顯示，近年來，北京鏈家二手房的掛牌量一直在9萬套徘徊，直到2022年11月4日，開始突破10萬套。截至2022年11月7日，北京二手房掛牌數(shù)量101270套，到11月11日，掛牌數(shù)量增加到101945套。

具體是什么原因造成北京二手房供應(yīng)量的增加？

據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-9月，全國商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。陳晟表示，北京二手房市場的掛牌量和成交量比新房更加能夠反映整個市場的變化。北京的二手房掛牌量超過10萬套，是因為二手房業(yè)主的預(yù)期下降，正在積極的推動二手房交易。

11月8日，入行近10年的北京朝陽區(qū)地產(chǎn)中介許小強(qiáng)（化名）對《》記者說：“最近登記的房源確實不少。要不然也不會出臺這么多政策。”許小強(qiáng)還表示，除了行情不太好的原因?qū)е露址糠吭丛黾右酝猓谝恍┬抡某雠_也刺激了二手房市場的活躍度。

在全國房地產(chǎn)行情低迷的情況下，北京仍然堅守嚴(yán)格的限購策略，但是也出臺了不少樓市微調(diào)政策。9月23日，北京正式試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，將二手房交易的“連環(huán)單”串聯(lián)改并聯(lián)，買賣同步，整個交易時間可縮短一半；9月30日，財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文稱自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠，不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購房需求都被刺激出來；11月8日，北京臺湖、馬駒橋地區(qū)解除了“雙限購”，部分地區(qū)的二手房市場松綁。這些微調(diào)政策都各種程度地刺激了二手房的供應(yīng)量的增加。

多項政策再疊加房貸利率的優(yōu)惠，北京住房置換需求得到了極大程度的釋放。許小強(qiáng)告訴記者：“現(xiàn)在的政策環(huán)境下，是換房最好的時候，目前我接觸的70%的客戶都是置換。”置換房產(chǎn)勢必要賣出房產(chǎn)，其認(rèn)為這是二手房供應(yīng)量增加的重要原因之一。

價格面臨壓力

值得關(guān)注的是，二手房供應(yīng)量持續(xù)增加的同時，二手房的成交情況不容樂觀，整體成交量有較大幅度的下跌。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年1-10月，北京二手住宅成交面積為1005.3萬㎡，同比下降32.4%；二手住宅成交套數(shù)為110484套，同比下降32.6%。2022年1-10月,朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、海淀區(qū)等區(qū)域為北京二手住宅成交主力區(qū)域，共成交5萬套，占城市成交套數(shù)的47.2%。成交套數(shù)同比下降的區(qū)域有西城區(qū)、平谷區(qū)、海淀區(qū)等，同比分別下降40.7%、38.7%、37.9%。

而價格方面，就目前的數(shù)據(jù)來看，北京二手房的供應(yīng)量增加，尚并未引起二手房的價格的下跌，北京二手房的價格仍然在上漲，但是，值得注意的是二手房價格的漲幅已經(jīng)在較大幅度的收窄。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年1-10月，北京二手住宅價格累計上漲3.30%，漲幅較去年同期收窄5.60個百分點(diǎn)。2022年10月，北京二手住宅均價75806元/m ，環(huán)比上漲0.19%，漲幅較上個月擴(kuò)大0.02個百分點(diǎn)；同比上漲3.50%，漲幅較去年同期收窄5.50個百分點(diǎn)。

2016年-2022年北京市二手住宅1-10月成交量及同比走勢（來源：中指監(jiān)測數(shù)據(jù)）

總體而言，北京二手房市場仍然是賣家市場。許小強(qiáng)對記者說：“北京的房產(chǎn)持有者還是占相對優(yōu)勢，不著急賣的話可以不賣，可以選擇先出租幾年，等到價格高的時候再掛出去賣。現(xiàn)在新掛牌的房源一個比一個價格高，僅有個別房子在降價。最近看房的客戶還是很多，我每天都有三到四個客戶來看房。我們店里面基本沒有人，都要出去忙。”

由于北京二手房在市場中的高占比，二手房供應(yīng)量的增加勢必會造成一系列的連鎖反應(yīng)。陳晟表示，按照經(jīng)驗值，超過9萬套已經(jīng)是北京比較充分的掛牌量了。北京10萬套以上的掛牌量未來一定會傳導(dǎo)到二手房的價格上面，引起價格的下調(diào)。因為掛牌量增加了，購房者的選擇也會增加，就會存在議價的空間。

在此情況下，未來北京的樓市走向和政策走向?qū)绾危筷愱烧J(rèn)為，企業(yè)的金融穩(wěn)定性沒有得到根本解決的情況下，房地產(chǎn)市場還存在著下行的壓力，未來北京的二手房的掛牌數(shù)量可能還是會增加，價格也同樣有下調(diào)的可能性。而且，北京二手房掛牌量的持續(xù)增加必然也會傳遞到新房的價格上。政策方面，陳晟認(rèn)為未來北京可以參考其他城市“帶押過戶”的政策，持續(xù)鼓勵二手房交易，推動剛性和改善性需求的成交回歸到一個均衡的交易水平。

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