近日，深圳市人大常委會官網發布關于《暫時停止適用〈深圳經濟特區房地產轉讓條例〉有關規定的決定(草案)》(下稱《決定》)公開征求意見的公告。

(資料圖)

公告稱，為加強商品房預售資金監管，促進房地產業良性循環和健康發展，市政府組織起草了《關于暫時停止適用〈深圳經濟特區房地產轉讓條例〉有關規定的決定(草案)》(以下簡稱《草案》)。

公告稱，暫停上述《轉讓條例》中與“金融機構監管”相關的部分規定，并明確深圳商品房預售資金監管模式正在推進改革，政府將接替商業銀行成為監管主體。征求意見截至日期為2022年11月16日。

01

就全國而言，商品房預售資金監管分為行政監管和金融機構監管兩種模式。

行政監管要求政府與商業銀行、房地產開發企業簽訂監管協議，由政府對預售資金的使用進行審核、監管，廣州、武漢等城市采用此模式。

金融機構監管要求商業銀行與房地產開發企業簽訂監管協議，由商業銀行對預售資金的使用進行全流程監督，北京、上海、深圳、杭州等城市曾采用該模式。

2022年1月26日，住建部、人民銀行、銀保監會等三部門聯合印發《關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房〔2022〕16號，以下簡稱《意見》)，明確全國統一實行預售資金行政監管模式。

深圳于1993年出臺《深圳經濟特區房地產轉讓條例》，確立了商品房預售資金金融機構監管模式。目前，市司法局正會同市住房建設局修訂《深圳市房地產市場監管辦法》，并按照《意見》要求，構建商品房預售資金行政監管模式。但此舉措與《轉讓條例》實行的預售資金金融機構監管模式不一致，為依法依規推進預售款監管模式改革、確保依法行政，需對《轉讓條例》相關條款進行修訂或者暫停適用。

《草案》指出，考慮到修訂歷時較久，現提請市人大常委會暫停適用《轉讓條例》有關規定，待預售資金行政監管模式運行一段時間后，再根據實際情況適時啟動《轉讓條例》的修訂工作。

02

經研究，《轉讓條例》第三十四條第一款第四項、第三十六條、第三十七條相關規定與商品房預售資金行政監管要求不一致。

因此，《決定》擬暫時停止適用上述規定，在暫時停止適用期間，商品房預售資金監管按照《意見》和修訂后的《監管辦法》執行。同時，考慮到市住房建設局正同步啟動的《轉讓條例》修訂工作已列為2022年度政府立法計劃預備類項目，為給修訂工作預留充足時間，擬將暫時停止適用的期限規定為自《決定》施行之日起三年。

03

“深圳推進商品房預售資金監管模式改革，完全是基于市場的現實考量”，國家高端智庫研究員宋丁表示，過去單純依賴商業銀行無法保證預售資金的安全，此前出現的爛尾樓、購房者停貸、停供等現象，歸根結底都是資金監管層面出現了問題。

宋丁指出，金融機構監管和行政監管這兩種模式目前在國內仍是“一城一策”，但從現在的實施效果來看，顯然是行政監管更加有利和有效。

他向記者表示，行政監管相較金融機構監管最大的優勢就在于，政府給金融機構和開發商之間套上了一層“保險”。政府介入監管后，資金挪用、提前支付等現象能夠得到有效規避，有利于整個房地產開發流程中資金的合理配置，進而有助于房地產更加平穩健康的發展。

網友也對商品房預售資金監管模式改革給與積極評價：

04

記者了解到，截至目前，一線城市方面除已經采用行政監管模式的廣州外，僅有深圳此次公開正在推進監管模式改革。

從北京住建局官網可以看到，北京最近一次公開發文是在一年前(2021年11月4日)，彼時公告明確，北京商品房預售資金監督管理“堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則”，同時記者致電北京市住建局獲悉，目前北京確實仍由銀行實施監管；上海方面，經記者多方了解，目前也還是金融機構監管模式，不過在今年3月，政府部門曾出手介入資金監管。據悉，當時上海某樓盤的預售資金被要求打入由政府指定的房地產交易資金管理公司進行管理，理由是該項目之前出現過爛尾停工情況。

值得注意的是，雖然監管模式改革尚在推進中，但深圳有部分地區已經開始落地。日前龍崗區某項目就已簽訂深圳首份商品房預售資金行政監管協議。

關鍵詞： 銀行監管