無錫濱湖區一小區業主常某，為提高居住舒適度，增強安全性及私密保護，封閉了自家房屋的陽臺。但小區物業公司以常某未遵守小區臨時管理規約為由，將其告上了法庭，要求其把陽臺恢復原狀。不過，最終法院支持了常某，具體看看法官怎么說。

超高層業主封陽臺

【資料圖】

物業起訴拆除被法院駁回

常某系無錫市濱湖區某小區的業主。2019年8月5日，常某與物業公司簽訂了前期物業服務協議、臨時管理規約，雙方約定禁止封閉陽臺。

據了解，該小區品牌定位較高，分別有別墅、洋房、玻璃幕墻和超高層住宅，常某家房型即為超高層住宅，一共有320戶業主。由于小區某些區域入住率較低，使得整個小區暫不符合成立業主大會的人數要求，業主委員會至今未能成立。

2020年5月，該小區223戶超高層住宅的業主自發組織投票《西/南陽臺封閉意見調查表》并簽署《西/南陽臺封閉承諾書》。經協商，形成了統一的陽臺封閉方案，公開廠家方案招標和路演。隨后，常某按照統一的封閉方案由選定的廠家施工封閉了陽臺，并作為封閉陽臺的樣板房展示。

物業公司于2020年8月14日向常某送達了整改通知書以及律師函。因常某未將封閉的陽臺恢復原狀，物業公司訴至無錫市濱湖法院，要求常某拆除封閉陽臺、恢復原狀。

案件審理過程中，法院組織當事人對案涉小區進行了走訪勘查：確認有超過三分之二的高層業主已經實際封閉了案涉西/南陽臺；封閉方案所采用的顏色、款式較為相似，整體尚協調，僅從外觀上難以精確區分。

法院最終判決：駁回原告物業公司的訴訟請求。宣判后，雙方未提出上訴，判決已發生法律效力。

“臨時管理規約”設立在后

對業主沒有法律效力

案件承辦法官表示，改善型商品房建設單位與物業公司為追求所售(管理)的物業小區的外觀整體、協調、美觀的高品質，往往會在臨時管理規約中約定不得封閉陽臺，這與業主在實際生活中希望封閉陽臺而獲得安全、衛生、便捷等訴求相沖突，故實踐中關于該條款的訴訟時有發生，且裁判結果不一。針對該案，法院在審理時從兩個關鍵問題入手，提供了某種借鑒。

法官稱，該案的關鍵問題之一，是關于業主臨時管理規約中“封閉陽臺條款”的效力問題。從業主管理規約的設立目的、設立主體、設立程序等方面綜合考慮，法院認為，該案中臨時管理規約設立主體是物業公司，而非房屋出售前的所有權人建設單位，臨時管理規約的設立時間亦非在售房前，禁止業主封閉陽臺這一限制業主行使建筑物專屬使用權的特殊限制權利的條文，亦未在交易時向業主作專門提示和說明，故臨時管理規約的該條款不應對業主發生法律效力。

另一個關鍵問題，是關于業主是否有權決定商品房套內陽臺封閉的問題。由于商品房套內陽臺同時具有在產權上屬于房屋套內專有部分，其外立面屬于建筑物整體的延伸具有共有性，故其封閉事項雖然屬于業主自由處分權利，但該行為在實施前應當征求其他共有業主的意見，確宜納入全體業主公約。

但樓盤的銷售、業主入住是一個動態、長期的過程，根據日常生活經驗法則可知，業主委員會往往不能立即成立，故該案還引入了“利益關切業主”概念，用于合理界定具有表決權的比例范圍，即與陽臺封閉影響最為密切、利益最為關切的業主群體。而從調查看，顯然其他利益關切業主對常某的行為是沒有異議的。

該案為正確處理類似臨時管理規約中禁止封閉陽臺條款而引發的物業公司與業主之間的糾紛，提供了較為完整的論證、判斷模型，對法院今后處理該類糾紛具有一定的參考價值。

揚子晚報/紫牛新聞記者張建波

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