穩中求進開新局--中央經濟工作會議精神解讀(6)

中央經濟工作會議提出，有效防范化解重大經濟金融風險。扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，有效防范化解優質頭部房企風險，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。接受中國經濟時報記者采訪的專家表示，短期來看，房地產行業仍未出清，市場仍難言樂觀，未來供需兩端穩房地產市場政策仍有發力空間。

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化解重大金融風險房地產是關鍵所在

北京師范大學政府管理研究院副院長、產業經濟研究中心主任宋向清在接受本報記者采訪時表示，2022年房地產市場可以用一片蕭條來形容。從銷售來看，市場成交活躍度明顯不足，一、二、三線城市成交規模均環比下降。從價格來看，新建住宅均價、二手住宅均價大多環比下跌。從租賃市場來看，住宅平均租金環比和同比下跌趨勢較為明顯。從競爭格局來看，千億級房企在減少，頭部房企舉步維艱甚至黯然出局者不乏其例。從土地市場來看，住宅用地推出規劃建筑面積、成交規劃建筑面積均呈下降態勢，住宅土地出讓金、成交樓面均價、平均溢價率也均下跌且跌幅有進一步擴大的態勢。

雖然縱觀整個2022年，樓市一度出現復蘇反彈的跡象，但受經濟下行、疫情反復等因素影響，房地產市場景氣度持續下行，房企銷售低落，疊加融資端受阻，問題房企帶來的風險仍不可忽視，有待進一步出清。

易居企業集團CEO丁祖昱也向本報記者指出，從國家統計局公布的最新數據來看，2022年11月份房地產銷售、投資跌幅擴大，年終“翹尾”無望。

聯合資信有關研究人員對本報記者表示，當前，從政策端來看，“房住不炒”下政策以維穩及托底為主。為防范行業出現系統性風險，中央和地方密集出臺政策穩房地產，短期內有利于市場下行趨勢的扭轉，但受房地產市場整體低迷、銷售下滑影響，多數房企自身“回血”能力不足。從企業端來看，行業下行期內區域性中小型房企、高杠桿房企仍面臨生存壓力。整體看，未來一年房地產行業仍將不斷整合和出清。

丁祖昱認為，中央經濟工作會議將穩地產置于防范化解重大經濟金融任務之下，要確保房地產市場平穩發展，并且強調扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。一方面，這是由于房地產業鏈條長、涉及面廣，在投資、消費、財政、居民資產等領域中均占有重要地位，防范化解房地產市場風險是有效防范化解重大經濟金融風險的關鍵所在。另一方面，這也表明2023年房地產相關工作的重要目標是防風險，其中保交付是穩定市場信心的關鍵，更是保障社會民生穩定安全的底線。

中國社科院金融研究所副研究員王桂虎在接受本報記者采訪時表示，現在房地產雖然面臨的問題較多，但隨著保交樓和防風險的措施相繼落地，房地產很有可能出現軟著陸。

預計相關政策或將密集出臺

在丁祖昱看來，近日，多部門發文定調房地產市場，核心在于既要穩信心又要防風險。

當前行業供需兩側政策支持導向明顯，供給側從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權融資松綁層層突破，有助于行業信用端紓困解難和流動性整體優化，對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩均有助益。

但聯合資信研究報告稱，房企現金流壓力尤在，短期內無法預見拿地及新開工將有實質性回暖，部分房企仍保持收縮態勢。同時，受宏觀經濟下行、疫情反復及房企風險事件不斷等因素影響，購房者信心亟待恢復，行業仍具有較大下行壓力。

丁祖昱預計，2023年中央政策將繼續發揮托底作用，提振市場信心。在他看來，相比2021年中央經濟工作會議首提“探索新發展模式”的要求更進一步，2022年中央經濟工作會議明確提出2023年要“向新發展模式平穩過渡”，這意味著新發展模式已基本確立，一方面是既有市場又有保障的住房體系的建立；另一方面是與高負債、高杠桿、高周轉的舊發展模式告別。

“未來供需兩端穩房地產政策仍有發力空間，供給端重在改善行業資產負債情況，需求端政策的落腳點則在于引導市場預期和信心回暖。”丁祖昱表示。

宋向清則預計，2023年房地產調控政策將繼續密集出現，因城施策余地更大，空間也更大，地方政府對樓市的調控力度有望進一步加強，房企融資鏈條有望進一步暢通，購房信貸環境有望進一步寬松，房貸利率有望成就歷史新低，需求端和供給端各種政策整體落地更快，實效更好，保交樓有望取得實質進展，房地產市場有望在2023年下半年逐漸回暖。

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