2022年總結(jié)

住宅市場

住宅量價特征：1,553萬㎡新房銷量創(chuàng)新低，同比降幅達(dá)三成，各圈層房價持平去年。客戶回流主城及天府新區(qū)，近遠(yuǎn)郊加大優(yōu)惠及分銷力度，但仍難抵御二手房與核心區(qū)新房分流。

(資料圖)

- 2022年大成都商品住宅銷量1,553萬㎡，為2012年以來最低值，同比降幅33%。各圈層房價持平2021年，因主城與天府新區(qū)成交份額提升，大成都房價結(jié)構(gòu)性上漲。

- 2022年上半年隨信貸恢復(fù)及政策放松等積極因素逐步顯現(xiàn)，3月起銷量呈弱恢復(fù)態(tài)勢；下半年高溫限電、疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行等影響下，恢復(fù)中斷，市場低位盤整。

- 客戶回流主城與天府新區(qū)（主城與天府新區(qū)銷量合計(jì)較2020-2021年年均水平僅回落4.4%，成交份額上漲至48%），近遠(yuǎn)郊節(jié)點(diǎn)性加大優(yōu)惠力度或提高分銷傭金，但銷量同比降幅仍達(dá)3成、6成。

圖1：2019.01-2022.12大成都商品住宅供應(yīng)面積、成交面積、成交均價月度走勢

來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理

備注1：量為認(rèn)購數(shù)據(jù)、價格為備案數(shù)據(jù)

備注2：存量指取得預(yù)售證未售面積；出清周期=截至2022年12月31日預(yù)售證存量/2022年月均銷量

表1：2022年成都分圈層商品住宅供應(yīng)面積、成交面積、成交均價、預(yù)售證存量、出清周期

來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理

備注：出清周期=截至2022年12月31日預(yù)售證存量/2022年月均銷量

住宅產(chǎn)品特征：二手房（7成掛牌房源面積＜110㎡，套均總價約150萬）分流剛需客戶；市場調(diào)整期下，200-400萬普通改善客戶購房決策更為謹(jǐn)慎；400-600萬品質(zhì)改善客戶、600萬以上高端改善客戶對產(chǎn)品品質(zhì)高要求，且購房兼有資產(chǎn)配置需求，因2022年核心地段品質(zhì)項(xiàng)目高量入市，品改及高改市場率先企穩(wěn)。

表2：2019-2022年1至11月大成都新房剛需產(chǎn)品（總價≤200萬）、二手住宅成交套數(shù)

來源：成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫，正合策略服務(wù)中心整理

備注：同比為2022年1-11月對比2021年1-11月值

圖2：2022年大成都普改（總價200-400萬）、品改（總價400-600萬）、高改（總價≥600萬）項(xiàng)目單項(xiàng)目周均認(rèn)購套數(shù)

來源：成都正合代理及監(jiān)測項(xiàng)目，僅統(tǒng)計(jì)每周同時監(jiān)測到來訪量與認(rèn)購量項(xiàng)目

備注1：月度單項(xiàng)目周均認(rèn)購套數(shù)計(jì)算時剔除五一、端午、國慶等節(jié)點(diǎn)周數(shù)據(jù)

備注2：改善項(xiàng)目分類按項(xiàng)目在售主力產(chǎn)品總價段劃分

土地市場

宅地拍賣規(guī)則：進(jìn)一步寬松，降低房企拿地資金壓力。

- 競拍方式及條件簡化：觸達(dá)地價上限值后由續(xù)競銷售型人才公寓面積改為直接抽簽、僅少量地塊設(shè)置人才住房或安置房自持、無償移交條件。

- 付款方式優(yōu)化：保證金比例20%地塊增多、2022批次②起出現(xiàn)可分期1年付款地塊。

- 起始房地價差擴(kuò)大，引導(dǎo)形成合理圈層價差：遠(yuǎn)郊不設(shè)置房價限制，中心城區(qū)宅地主力起始房地價差由去年7-9千擴(kuò)大至1.2-1.6萬 ，核心改善區(qū)可突破1.6萬。

宅地交易量價：供地規(guī)模縮減但位置更優(yōu)，一圈層及近郊鄰主城板塊供地增量。但住宅銷售端未見好轉(zhuǎn)下，房企拿地謹(jǐn)慎，2022宅地成交可開發(fā)建面同比下降19%且溢價意愿不高，市場化房企（華潤、中鐵建、龍湖、川內(nèi)中小房企等）謹(jǐn)慎布局成熟改善板塊。

圖3：2016-2022年大成都涉宅土地成交可開發(fā)建面、表面成交樓面地價、終止流拍率、零溢價宗數(shù)占比、平臺房企拿地宗數(shù)占比、主城+天府新區(qū)成交宗數(shù)占比

來源：成都公共資源交易服務(wù)中心，正合策略服務(wù)中心整理

備注1：涉宅土地為含住宅可開發(fā)體量的地塊

備注2：表面成交樓面地價不含地塊配建、自持等成本

備注3：零溢價宗數(shù)占比=零溢價宗數(shù)/成交宗數(shù)；終止流拍率=（終止宗數(shù)+流拍宗數(shù)）/公告宗數(shù)

備注4：不同類型房企聯(lián)合拿地重復(fù)計(jì)數(shù)，故房企拿地占比之和不等于100%；政府平臺指省級、市級、區(qū)級國資房企，計(jì)入平臺房企的企業(yè)不再計(jì)入國企央企

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2023年展望

2023年大成都新房銷量預(yù)計(jì)小幅回升，中心城區(qū)（主城+天府新區(qū)+近郊）市場相對堅(jiān)挺，各圈層房價持平2022年

- 政策導(dǎo)向：房地產(chǎn)定位重回“支柱產(chǎn)業(yè)”，供應(yīng)端繼續(xù)發(fā)力“保交付”、保優(yōu)質(zhì)房企，需求端“因城施策”進(jìn)一步支持新市民、人才等合理購房需求。

- 供應(yīng)預(yù)判：主城、天府新區(qū)及近郊已取證存量較為緊張，個別板塊或因開發(fā)節(jié)奏影響存在階段性供應(yīng)不足；房企償債期后延，外延板塊在穩(wěn)房價前提下，或配合營銷節(jié)點(diǎn)讓利客戶，大成都整體房價繼續(xù)持穩(wěn)。

- 需求預(yù)判：房價企穩(wěn)及政策寬松見底，利好信心修復(fù)，但疫情感染后恢復(fù)情況存在不確定性，2023年上半年或有影響樓市交易開展可能性。下半年隨經(jīng)濟(jì)修復(fù)、新冠免疫能力提升，市場將逐步修復(fù)，且后疫情時代外地客戶或?yàn)樵隽繖C(jī)會，預(yù)計(jì)2023年新房銷量較2022年小幅回升。

表3：2023年成都分圈層商品住宅可售量盤點(diǎn)

來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都公共資源交易服務(wù)中心，成都正合策略服務(wù)中心整理

備注1：項(xiàng)目端待取證可售量（主力在售項(xiàng)目近3年年均供應(yīng)量（3年未供應(yīng)計(jì)0）），土地端待取證可售量（2015年至今已成交但未取證的住宅可售體量，剔除租賃/無償移交等不可售體量；單項(xiàng)目年可取證總量上限為10萬㎡）

備注2：去化周期=可售量/2022年月均銷量

* 統(tǒng)計(jì)區(qū)域說明

主城：成華區(qū)、高新區(qū)、金牛區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)

天府新區(qū)：天府新區(qū)成都直管區(qū)

近郊：雙流區(qū)、溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、郫都區(qū)、新都區(qū)

遠(yuǎn)郊：都江堰市、邛崍市、崇州市、彭州市、青白江區(qū)、金堂縣、蒲江縣、新津區(qū)、大邑縣

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