在超低利率的支撐下，瑞典的房價在過去十年里穩(wěn)步上漲。然而，瑞典的房價目前正面臨大幅下跌。即將離任的瑞典央行行長Stefan Ingves表示，鑒于市場“功能紊亂”的性質(zhì)，這種下滑并不令人驚訝。

Stefan Ingves在采訪中表示：“我一再強調(diào)，家庭部門的債務水平太高了，總會有清算的一天，最終利率會上升。而現(xiàn)在利率已經(jīng)上升了。”他補充稱：“你現(xiàn)在看到的情況幾乎完全是預計會看到的情況，那就是家庭不得不支付更多的錢，而利率敏感性要高得多。這使得大量瑞典家庭支付更高的利息。”

(資料圖)

1、瑞典房價跌跌不休

新冠疫情期間，歐洲房價持續(xù)上漲，瑞典也不例外。由于在家工作和對國內(nèi)度假的偏好促使人們擴大自己的空間，對房地產(chǎn)的需求飆升。根據(jù)北歐銀行(Nordea Bank)的數(shù)據(jù)，與2020年1月的疫情前水平相比，瑞典房價平均上漲了30%，原因是瑞典央行開始購買抵押貸款債券以試圖降低利率，這為已經(jīng)火熱的房地產(chǎn)市場再添了一把火。

不過，情況正在迅速發(fā)生變化。北歐銀行分析師Gustav Helgesson表示：“截至去年11月，我們看到瑞典全國的房價從2月的峰值下降了13%，這是自上世紀90年代經(jīng)濟危機以來房地產(chǎn)市場最嚴重的下滑。”瑞典北歐斯安銀行(SEB)的報告也指出，數(shù)據(jù)匯編機構(gòu)Valueguard的數(shù)據(jù)顯示，瑞典去年11月的房價較去年3月下跌了15%。

2、瑞典央行加息

2022年，瑞典央行開啟了激進的加息周期。早在去年2月，瑞典央行暗示其政策利率將維持在零水平不變，并預計最終將在2024年下半年加息。不過，僅僅過了兩個月，瑞典央行就在4月底宣布將政策利率上調(diào)至0.25%。隨后，瑞典央行加速了其緊縮步伐：在7月加息50個基點，在9月更是加息100個基點(為三十年來首次)，11月則進一步加息75個基點，使政策利率升至2.5%。

瑞典國家經(jīng)濟研究所的經(jīng)濟學家Emil Brodin表示，瑞典央行加息的幅度“略高于人們的預期”，而且“利率上漲的速度比人們想象的要快”。

分析師Gustav Helgesson將瑞典房價的這種變化描述為一種調(diào)整，而不是“泡沫破裂”。但他也補充稱：“這是一種痛苦且非常迅速的調(diào)整。”瑞銀財富管理全球房地產(chǎn)策略主管Thomas Veraguth也將此次調(diào)整描述為“一種主要由宏觀經(jīng)濟因素解釋的自然調(diào)整”。

3、2023年房價或繼續(xù)下跌

目前，市場預期瑞典央行將于2月進一步加息，并普遍猜測加息幅度為50個基點，屆時政策利率將升至3%。許多經(jīng)濟學家預測，瑞典房價將進一步下跌。北歐銀行估計，瑞典房價將較峰值下跌20%，并指出“這是瑞典央行提高利率的直接后果”。

瑞典商業(yè)銀行也預計房價會下跌。該行經(jīng)濟研究主管兼首席經(jīng)濟學家Christina Nyman和高級經(jīng)濟學家Helena Bornevall表示：“我們目前的預測是，未來幾個月瑞典房價將繼續(xù)下跌，只有在抵押貸款利率在春季達到峰值時才會穩(wěn)定下來。”

瑞典國家經(jīng)濟研究所也持相同看法。該機構(gòu)預計，瑞典房價未來幾個月將進一步下降，并將在今年晚些時候穩(wěn)定下來，而這是基于利率不再進一步上升。

瑞典北歐斯安銀行(SEB)的首席經(jīng)濟學家Jens Magnusson則更為悲觀。他表示，瑞典房價可能較峰值下降20%-25%。

4、恢復至疫情前水平

一些經(jīng)濟學家認為，瑞典房地產(chǎn)市場的下滑是一種調(diào)整，使其回到了疫情前的狀態(tài)。Emil Brodin表示：“截至目前，瑞典房價仍約為疫情剛爆發(fā)時的水平。疫情期間房價的漲幅基本上被抹去了。”

不過，即將離任的瑞典央行行長Stefan Ingves暗示，瑞典房地產(chǎn)市場的動蕩源于更根本的問題，而不僅僅是疫情引發(fā)的波動。他表示：“在房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性困難中，我們沒有在央行方面隱藏任何東西。但與此同時，在政治進程方面，政府一直沒有意愿來解決這些問題。這就是為什么我們會面對現(xiàn)在的情況。”

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