1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。

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盡管行業(yè)政策面釋放寬松信號(hào)，但2022年多項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)仍保持下探，其中全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅為10%，罕見進(jìn)入到兩位數(shù)行列。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端面臨沖擊和壓力，數(shù)據(jù)指標(biāo)持續(xù)惡化，市場(chǎng)短期復(fù)蘇承壓。2023年供應(yīng)端修復(fù)將晚于銷售端，樂(lè)觀情形下，2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長(zhǎng)，價(jià)格逐漸趨穩(wěn)。

開發(fā)投資增速“跌”入兩位數(shù)

2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)截圖

2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬(wàn)平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬(wàn)平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587萬(wàn)平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬(wàn)平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬(wàn)平方米，下降15%。其中，住宅竣工面積62539萬(wàn)平方米，下降14.3%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2021年為4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，該項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。但也可以看到，12月單月投資、開工面積降幅略有收窄。

“2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍處于惡化狀態(tài)，說(shuō)明開發(fā)投資的壓力比較大。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前改善開發(fā)投資指標(biāo)的總體思路是清晰的，尤其是近期或發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的21條方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開發(fā)投資預(yù)期。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2022年開發(fā)投資下跌10%，為年度最大跌幅。上一次樓市開發(fā)投資承壓，還是2015年去庫(kù)存時(shí)期，彼時(shí)開發(fā)投資仍舊增長(zhǎng)1%。可見，2022年樓市的壓力是史無(wú)前例的。拖累開發(fā)投資的直接原因，就是前端的土地出讓和新開工，土地購(gòu)置費(fèi)和建筑工程，合計(jì)占據(jù)開發(fā)投資的70%左右的份額。2022年，土地出讓下滑53.4%、新開工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

房地產(chǎn)市場(chǎng)“萎縮”成為常態(tài)，房企拿地的積極性也受到抑制。2022年，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-53.4%。土地市場(chǎng)大體上下跌或萎縮了50%，若是剔除城投等企業(yè)托底現(xiàn)象，相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)會(huì)更糟。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。TOP100門檻值為48億元，較上年同期下降24億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為35.3%。

商品房銷售延續(xù)跌勢(shì)

寒冬模式的開啟，供需兩端皆保持“觀望”。

在商品房銷售和待售方面，2022年商品房銷售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

2022年末，商品房待售面積56366萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)截圖

“在多地疫情形勢(shì)嚴(yán)峻、居民置業(yè)意愿較低、居民收入預(yù)期未明顯轉(zhuǎn)好下，樓市活躍度恢復(fù)不明顯。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析稱，12月單月全國(guó)商品房銷售面積和金額同比降幅較上月分別收窄1.7和4.6個(gè)百分點(diǎn)，但累計(jì)情況來(lái)看，2022年全年累計(jì)同比降幅仍超兩成，且降幅延續(xù)擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。各區(qū)域銷售面積累計(jì)同比降幅均擴(kuò)大，其中西部、東北地區(qū)降幅較明顯；銷售金額方面，東部地區(qū)累計(jì)同比降幅較1-11月略有收窄，其余地區(qū)降幅擴(kuò)大趨勢(shì)未改。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，2022年全國(guó)商品房銷售面積同比增速為-24.3%。當(dāng)前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上弱于預(yù)期，全年下跌了近25%的水平，這說(shuō)明購(gòu)房需求刺激面臨阻力。不過(guò)2023年要樂(lè)觀看待此類數(shù)據(jù)，隨著疫情過(guò)了高峰期，新一輪社會(huì)經(jīng)濟(jì)刺激工作會(huì)加速，購(gòu)房市場(chǎng)是中國(guó)最大的消費(fèi)市場(chǎng)，其勢(shì)必有較好的表現(xiàn)和轉(zhuǎn)機(jī)。

供應(yīng)端修復(fù)晚于銷售端

對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，陳文靜直言，2023年供應(yīng)端修復(fù)將晚于銷售端，新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資仍面臨一定下行壓力，新開工面積在銷售恢復(fù)節(jié)奏較慢、土地成交縮量、企業(yè)資金壓力仍較大等因素影響下，預(yù)計(jì)難有明顯改善；在“保交樓”資金推動(dòng)下，房屋竣工或?qū)⒌玫礁纳疲瑥亩鴮?duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資形成一定支撐，但企業(yè)拿地謹(jǐn)慎、新開工繼續(xù)縮量等導(dǎo)致開發(fā)投資下行態(tài)勢(shì)難改。

短期來(lái)看，需求端政策將進(jìn)一步加快落實(shí)，符合條件的城市首套房貸利率有望下調(diào)，核心一二線城市政策空間不斷釋放，降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化區(qū)域限購(gòu)等政策或繼續(xù)跟進(jìn)。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，近期北京、上海、杭州等核心城市購(gòu)房情緒有所修復(fù)，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著政策進(jìn)一步優(yōu)化及顯效，更多核心城市市場(chǎng)信心有望回升。若各地政策執(zhí)行到位，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最早或在二季度企穩(wěn)，樂(lè)觀情形下，2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長(zhǎng)，價(jià)格逐漸趨穩(wěn)。

在李宇嘉看來(lái)，當(dāng)前的關(guān)鍵是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)不穩(wěn)，不僅是居民不愿意買房，而且金融機(jī)構(gòu)也不愿意介入，不愿意參與收并購(gòu)、紓困。進(jìn)一步講，房企資金鏈也難以好轉(zhuǎn)。近期政策加力很明顯，包括利率不設(shè)下限對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，鼓勵(lì)需求入市。2023年上半年，處于疫后休養(yǎng)生息、修復(fù)預(yù)期、穩(wěn)定基本面的時(shí)期，預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)還在繼續(xù)下跌，但在2022年低基數(shù)的基礎(chǔ)上，跌幅或許收窄。下半年，量?jī)r(jià)和預(yù)期將逐步企穩(wěn)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)投資