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平安證券發布研究報告稱，春節后樓市成交明顯改善，核心城市土拍回暖，但樓市地市分化持續加劇。需求端政策方面，貸款利率政策動態調整機制下，多地首套房貸利率回調至4%以內。供給主體端方面，不動產私募投資基金試點工作啟動，民企發債擴圍，受益于“三支箭”的民企新城控股（601155）重回土拍市場。當前市場關注點已由前期政策催化轉化為需要基本面說話階段，節后多城來訪上升反映購房預期已逐步扭轉、重點城市新房與二手房成交亦持續改善，二季度市場修復有望延續。

建議關注：積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企越秀地產(00123)、保利發展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、中國海外發展(00688)、濱江集團（002244）(002244.SZ)、萬科A(000002.SZ)、金地集團（600383）(600383.SH)等;同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會。

政策：首套房貸款利率動態調整，優化房企資產負債表。1月、2月涉房類政策分別為42、46項，出臺偏松類政策均為41項，政策延續偏松基調。央行及銀保監開展“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，啟動不動產私募投資基金試點工作，改善優質房企資產負債表;建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，符合“因城施策”導向。

資金：發債企業擴圍至民企，多地首套房貸利率破“4”。信貸開門紅，1月M2同比增速環比升0.8pct;社融存量增速環比降0.2pct，多地首套房貸利率回調至4%以內，居民提前償還房貸意愿較強。房企融資環境回暖，中駿、雅居樂等民營房企相繼加入境內信用債發行行列，“內保外貸”下海外融資渠道再度打通。

樓市：節后成交回暖，3月小陽春可期。2月重點50城新房、重點20城二手房月日均成交環比升52.5%、21.7%。草根調研反饋，節后市場普遍回暖，南京、杭州等地單周認購到訪量較節前增長20%-50%，長沙、蘇州均已突破2022年全年高點(國慶節)水平;但城市及區域間仍存分化，高庫存郊縣及三四線壓力猶在。

地市：熱度分化，溢價率、流拍率雙升。由于春節假期、重點城市集中土拍處于間歇期，1月供地節奏明顯變緩;溢價率、流拍率雙升，市場熱度持續分化，房企關注焦點依舊是核心一二線城市的優質板塊，2月北京、蘇州、杭州土拍核心地塊熱度居高不下。

房企：百強單月銷售額增速轉正，優質房企為拿地主力。2月單月百強房企銷售額環比增長29.8%，同比增長11.8%，同環比已實現轉正;剔除春節錯期影響，1-2月百強房企累計銷售額同比下降12.5%、銷售面積同比下降20.5%，較1月收窄19.3個、15.9個百分點，后續隨著傳統供應旺季到來、二手房熱度向新房傳導，三月小陽春值得期待。北京、杭州、蘇州等城市土拍較熱，除華潤、越秀等財務穩健、信用資質較好的央國企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場。

風險提示：1)若后續貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業銷售、開工、投資等產生負面影響;2)若樓市去化壓力超出預期，銷售持續以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險;3)政策呵護力度有限，行業調整幅度、時間超出預期，將對行業發展產生負面影響。

關鍵詞： 重點城市