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3月25日，中國建設(shè)銀行董事長田國立在“中國發(fā)展高層論壇2023年年會”上表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，仍將繼續(xù)在中國擴(kuò)大內(nèi)需中發(fā)揮重要作用。

他認(rèn)為，一方面，住房消費(fèi)升級可以成為新發(fā)展階段中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新引擎。過去20年，中國房地產(chǎn)業(yè)有力地支撐了全球規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。到去年底，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了65.2%，但參照發(fā)達(dá)國家的80%-90%的水平均水平，中國城鎮(zhèn)化至少還有15個點(diǎn)的空間可以完善和升級。

同時，當(dāng)前地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和主要矛盾發(fā)生深刻的變化，在基本解決了有沒有住房問題后，好不好的問題更加突出。隨著生活條件的改善，城鄉(xiāng)居民升級，住房消費(fèi)的愿望十分強(qiáng)烈，與居住相關(guān)的裝修設(shè)計(jì)、家具、家電、智能設(shè)備、物業(yè)管理、租賃服務(wù)等行業(yè)迅猛發(fā)展。中國有14億人口和還在增長的4億中等收入群體，城鎮(zhèn)化潛力和升級的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，將為城市更新、資產(chǎn)盤活及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供投資提供新的機(jī)遇。

另一方面，消費(fèi)升級呼喚大租賃時代的來臨，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將更加專業(yè)化和集約化。在之前的住房總量不足階段，資產(chǎn)增值效應(yīng)明顯，人的理性選擇是卯足了勁買房，不太在意房子的品質(zhì)屬性，但在消費(fèi)升級階段，消費(fèi)的目的就是獲得各種服務(wù)。消費(fèi)升級的過程其實(shí)就是租賃發(fā)展的過程，包括通勤教育、養(yǎng)老、旅游、辦公等，所有都與房地產(chǎn)有關(guān)的非剛性需求都更適合通過租賃的方式解決。

“現(xiàn)在靠買房賺錢很難了，買一套房再炒出去賺錢的時代已經(jīng)過去了。買房逐漸回歸了原本的屬性，也就是享受包括住房在內(nèi)的各種不動產(chǎn)的使用權(quán)，將會成為越來越成為買房的主要的目的。”他指出，對于中國住房市場而言，突出的問題是如何滿足3億新市民的住房需求，包括新畢業(yè)的大學(xué)生、新就業(yè)形態(tài)的勞動者等不同群體的租房需求。目前租房市場九成都是個人房東，房源品質(zhì)不高，租賃關(guān)系也不穩(wěn)定，要大力發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、長期化的住房租賃項(xiàng)目，滿足多樣化的住房需求。

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型、租賃市場發(fā)展的發(fā)展，田國立認(rèn)為非常需要長期的資本金融，引入保險、資金、養(yǎng)老金、年金等長錢，同時需要大力發(fā)展資本市場，特別是以REITs為代表的不動產(chǎn)股權(quán)投資產(chǎn)品。

他指出，之前房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債率高，聚集了較大的金融風(fēng)險。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場的發(fā)展更多要通過盤活存量不動產(chǎn)，升級改造后滿足消費(fèi)者的需求，這個業(yè)務(wù)跟民生密切相關(guān)，相對比較穩(wěn)定，但非常需要精耕細(xì)作，長期運(yùn)營收益率也不會很高。“像以前那種暴利的時代已經(jīng)結(jié)束了，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，大家的預(yù)期也得降下來，不能老想著賺高息。”他說，通過所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)的分離，讓專業(yè)人的人盤活、經(jīng)營好不動產(chǎn)，也為社會提供相對的中等風(fēng)險和穩(wěn)固回報的金融產(chǎn)品，避免大眾炒房，促進(jìn)建立金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)機(jī)制。

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