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據(jù)媒體披露，近期有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負首付”。比如房產(chǎn)價格600萬元，但可以向銀行貸款650萬元，這樣購房人不僅無須付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。

顧名思義，所謂“負首付”，就是購房者不僅不需要當即從口袋中掏出購房現(xiàn)款，反而還能從購房樓盤銷售人員或開發(fā)商手中獲得高于購房價幾十萬元甚至上百萬元的多余款項，可用于裝修以及其他用途。

“負首付”相對于零首付、低首付、首付貸又“前進”了一大步，對于購房者的誘惑力將會更強，也更會讓購房者心動。可以說，“負首付”是當前房產(chǎn)中介為了推銷樓盤與開發(fā)商合作打造出的所謂“力作”，其用心和手段可謂“登峰造極”，也讓人對其“創(chuàng)新力”嘆為觀止，更顛覆了購房者的“三觀”。

而事實上，“負首付”與零首付、低首付、首付貸等如出一轍，都是房產(chǎn)開發(fā)商與房產(chǎn)中介聯(lián)手給購房者推出的一種“瞞天過海”的花式營銷；其手段也似曾相識:或者開發(fā)商和房產(chǎn)中介通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力;或者開發(fā)商和房產(chǎn)中介通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發(fā)商或房產(chǎn)中介返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價，“負首付”便順利“實現(xiàn)”了。

表面看起來，“負首付”似乎是開發(fā)商和房產(chǎn)中介從購房者的利益出發(fā)，絞盡腦汁給購房人巧妙設計出的“福利”，當然也確實能讓購房者暫時減輕了購房資金壓力，但實際上這都是開發(fā)商與房產(chǎn)中介千方百計為自己利益所放出的“煙幕彈”，其目的都為了盡快回籠房產(chǎn)開發(fā)資金，緩解開發(fā)商資金壓力或危機；房產(chǎn)中介就是為了將更多的房子推銷出去，賺取更多的房產(chǎn)銷售中介費，最后的贏家是開發(fā)商、房產(chǎn)中介，并不是廣大購房者。

“負首付”跟首付貸、零首付、低首付一樣，讓購房者面臨著很大的不確定性風險。

一則，這是金融監(jiān)管部門出手打擊的重點區(qū)域，弄不好就會觸碰金融法規(guī)紅線，造成因違法被處罰的風險，這是購房者難以承受之重。“首付貸”是一種銷售違法行為，早在2017年就成了多個部委打擊和查處的重點；近年隨著房地產(chǎn)形勢低迷，開發(fā)商和房產(chǎn)中介各種營銷亂象卷土重來，金融監(jiān)管部門更是對零首付、低首付等都作出了嚴厲監(jiān)管要求，并加大了查處打擊力度。而這次新冒頭的“負首付”本身就屬于虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為，亦在監(jiān)管部門重點打擊之列，任何想僥幸逃避打擊或蒙混過關的行為都是一廂情愿。

二則，會給購房者帶來巨大的財務成本，或導致購房者“偷雞不成反蝕一把米”。開發(fā)商和房產(chǎn)中介實施“負首付”營銷方式離不開銀行按揭貸款，而目前銀行對個人按揭貸款審核比較嚴格，即便有僥幸蒙混過關，也往往需要通過借助銀行“經(jīng)營貸”通道，房產(chǎn)中介往往將購房者的身份包裝成一個虛假注冊公司，然后再通過購房者個人征信報告以及虛假銀行流水或收入證明等材料，達到騙取銀行經(jīng)營貸的目的，這其中的風險較大，嚴重違背按揭貸款首付款的相關規(guī)定；一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，就會面臨著被銀行收回貸款的可能，到時購房者將面臨巨大違約風險。同時，“負首付”與零首付、首付貸以及首付分期，看起來似乎沒有手續(xù)費，但是為了及時支付剩余的首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會產(chǎn)生新的超預期的融資成本，又會產(chǎn)生更多的融資風險。如果一些購房者想通過“負首付”購房投資，則是更危險的舉動。因為有的購房者已有房產(chǎn)，或者購買的是回遷房子，可能無法滿足“滿五唯一”的條件，需要繳納個人所得稅和增值稅，計算下來購房人可能需要負擔二三十萬元稅費。這樣更會加大家庭債務的壓力，不少購房者甚至會因此陷入債務深淵。

顯然，無論是零首付、低首付，還是首付貸、負首付，其實都是開發(fā)商和房產(chǎn)中介拋給購房者的“誘餌”，更是開發(fā)商和房產(chǎn)中介給購房者挖出的一個“大坑”。當購房者碰到“負首付”這種誘人的營銷方式時，應多長一個心眼，保持冷靜與理性，千萬別被忽悠；如果實在搞不清楚，可向相關監(jiān)管部門進行咨詢，這樣可避免上當受騙，更不會被開發(fā)商和房產(chǎn)中介們“釣魚”。同時，監(jiān)管部門應迅速做出反應，高度關注此類新情況新問題，加大引導和監(jiān)管力度，防止開發(fā)商和房產(chǎn)中介各類違法營銷亂象發(fā)生，在降低銀行按揭貸經(jīng)營風險的同時，從根本上保護購房者的合法權益不受侵害。

作者/莫開偉(中國地方金融研究院研究員)

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