近期，重慶、深圳等地出現買房“負首付”“零首付”現象引發關注。據多家媒體報道，“負首付”意味著購房人不僅無需支付首付款，還能倒拿裝修等款項。這種現象在房地產業內并不是新事物，其本質上是“高評高貸”模式。

什么是“高評高貸”？

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“高評”是指高評估值，“高貸”是高貸款額。“高評高貸”指在購房過程中，銀行評估價格比住房真實交易價格高，購房者借此可從銀行貸出更多款項，從而變相降低了首付款。“高評高貸”也常被稱之為倒拿錢、零首付、低首付購房，本質上是一種騙貸的違法行為。

用“負首付”方法購房，我們可舉一例說明，假如一套房產市值為500萬元，可能評估價為800萬元，從銀行貸款申請七成的貸款則為560萬元，總體核算下來，相當于購房者從銀行多貸出60萬元首付款。

在二手房交易過程中，一套房源一般會有三種價格：網簽價、評估價、實際成交價。

網簽價，購房者一般會以區域指導價即最低申報價來進行網上備案，網簽價的高低決定購房者繳納稅費額度；評估價，即房產評估公司評估的房源市場價格，購房者以該價格標準向銀行申請貸款，評估價決定購房者申請貸款的額度；實際成交價就是指買賣雙方最后成交價格。

“高評高貸”的目的就是為能從銀行獲得更多貸款，以盡量低的首付款實現房產交易，主觀故意隱藏實際成交價、抬高房產的市場評估價。常見具體做法是：通過評估公司將房產價格“高評”，然后根據最低首付比例計算，相對剩余的尾款向銀行申請按揭貸款。

2017年，住建部、央行及當時的銀保監會下發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，要求銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

因此，現階段市場中的“高評高貸”常常采取“陰陽合同”形式買賣，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網簽合同網上備案，“陰合同”則代表真實房價，以“陰合同”的房價實際成交。按照流程，以“陽合同”房價為準購房者就能從銀行獲的高額貸款。

“高評高貸”將給購房者帶來哪些風險？

在實際過程中，如果“高評高貸”此種方式在銀行沒有被通過，且買方首付款不夠，又難以在限定期內籌措到，買方將要面臨解除購房合同和承擔違約責任的風險。

此外，在房屋貸款過程中，有可能因房價快速上升或其他原因，賣方反悔后就有可能主動到銀行舉報買家。尤其是在買房等待放款過程中，房子都已投入裝修，銀行一旦不放貸，已投入的裝修費用、過戶稅費，以及中介費等，都有可能全部由買方承擔，并造成不可挽回的損失。

即便購房者通過“高評高貸”方式在銀行成功獲得貸款，在后期銀行自查過程中也極有可能被發現。一旦被查，買家一方面可能會被要求收回貸款，另一方面買家大概率將會被列入銀行黑名單。

二季度，房地產市場出現了明顯的成交分化，針對出現“負首付”這種嚴重違法手段的項目所在區域，已顯現成交疲軟。因此，越是面對樓市弱市之下各種誘人的購房“營銷手段”，越要謹慎購房。 張大偉

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