7月6日，中指研究院舉辦“中房指數2023房地產市場趨勢報告會”，同時發布了《2023中國商業地產發展白皮書》（簡稱“白皮書”）。白皮書顯示，目前，商業地產市場供需兩端仍偏弱，房企在商業地產布局上，更聚焦核心城市，強化運營促進業績修復。值得關注的是，商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業街租金企穩，購物中心租金止跌轉漲。

300城純商辦用地成交均價同比小幅上漲

當前，房地產市場下行壓力仍較大，商業地產新房市場銷售端表現低迷，部分房企面臨資金壓力，進而導致投資、開工能力不足。

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在這樣的市場環境下，據白皮書顯示，商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業街租金企穩，購物中心租金止跌轉漲。2023年上半年，百街商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結束連續三年下跌態勢，環比微漲0.02%；百MALL（購物中心）商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，環比由2022年下半年的下跌0.09%轉為上漲0.29%。相比之下，寫字樓租戶承租能力下降，租金繼續下跌。

圖/中指研究院

在土地市場方面，今年上半年，地方政府供地延續謹慎態度，房企拿地也較為理性，全國300城純商辦用地推出及成交規劃建筑面積同比降幅均在20%以上，供需規模均繼續探底。其中，一線城市因上年同期基數較低，純商辦用地成交面積有所增長，但二線城市及三四線城市純商辦用地成交縮量態勢未改。

此外，白皮書顯示，今年上半年，全國300城商辦用地成交樓面均價為2612元/平方米，同比小幅上漲2.5%；平均溢價率為3.5%，為歷史低位。在1044宗成交地塊中，僅235宗地塊溢價成交，底價成交地塊占比達77.5%。在商辦市場庫存高企及經濟恢復仍待鞏固情況下，企業拿地持續謹慎，更聚焦于經濟發達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。

“開發商”向“服務商”轉變成商業地產必然趨勢

“商業地產企業緊抓當前經濟和消費恢復機遇，對內強化運營能力，努力提升在營項目出租率和營業額，保障新項目如期開業，同時優化組織結構、降本增效，促進業績修復；對外增強拓展能力，儲備優質項目，實現規模增長。”白皮書這樣顯示。

中鐵置業（中鐵文旅）西南公司總經理高晟琿表示，未來房企仍將繼續分化，強者恒強適用于包括文旅地產在內的所有地產領域。此外，過去做旅游地產的開發模式也不再適用，未來發展的核心是要滿足客戶的需求。

據悉，目前，居民消費需求呈現出差異化、多元化的特征，注重消費體驗和消費氛圍。在此背景下，商業地產企業將文化、藝術、綠色等理念與實體商業相融。比如，“在地文化+商業”“公園+商業”等主題購物中心以及各類主題商業街區應運而生，充分滿足目標客群的個人特征和消費偏好。

從長期來看，我國經濟長期向好及居民消費升級的趨勢沒有改變，國內消費市場空間仍較大，商業地產存在發展空間；此外，房地產行業發展由增量為主轉向增量存量并重階段，企業由“開發商”向“服務商”轉變成為必然趨勢。

中指研究院企業事業部研究總監劉水預計，下半年，地方政府或將圍繞“消費提振年”出臺更多促消費政策，重點城市也將有更多優質商業項目開業，為居民帶來優質消費內容，激發消費潛力，促進消費需求釋放。同時，部分城市出臺培育建設國際消費中心城市、優化營商環境、鼓勵首店經濟、支持商業外擺等方面政策，也在提升租戶市場信心，促進商鋪租賃需求釋放，重點城市商鋪租賃市場有望繼續恢復。

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