8月3日，恒大物業(yè)(06666.HK)集團有限公司的股份在港交所恢復買賣，遭遇了意料之中的股價大跌，截至15時03分跌幅達47.83%，報1.2港元/股，總市值由停牌前的249億港元跌至128.6億港元，跌去近一半。

這是今年8月以來第二家港股物企順利復牌。

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復牌后利好恒大債務重組

在8月2日晚的公告中，恒大物業(yè)細數(shù)資產(chǎn)、亮出業(yè)績，認為公司業(yè)務仍可持續(xù)發(fā)展，并預期“未來收入及凈利潤均可維持與物業(yè)行業(yè)頭部企業(yè)相當?shù)脑鲩L水平，財務風險低”。

公告披露，2022年度總營業(yè)收入約人民幣118.1億元，毛利潤約人民幣27.2億元，凈利潤約人民幣14.8億元。截至2022年12月31日，公司總資產(chǎn)約為人民幣71.5億元。

可持續(xù)經(jīng)營能力上，仍有成規(guī)模的新增業(yè)務。截至2023年5月31日，恒大物業(yè)總簽約建筑面積約8.17億平方米，簽約項目總數(shù)3152個，共2759個在管項目，在管總建筑面積約5.06億平方米。

不過，根據(jù)中指物業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年恒大物業(yè)新增合約面積僅有1457萬平方米，排名第21位，遠低于雅生活、萬物云、碧桂園服務等。

在業(yè)內(nèi)看來，恒大物業(yè)的復牌，以及7月28日恒大汽車的復牌，對目前正積極籌備境內(nèi)外債務重組的中國恒大來說，相當于注射了兩針“強心劑”。

“恒大物業(yè)作為恒大旗下唯一盈利的公司，是恒大系較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，它的成功復牌對恒大集團來說是一個利好消息，也將會對中國恒大接下來的債務重組提振信心，帶來一定的積極影響。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析稱。

根據(jù)中國恒大集團7月26日發(fā)布的境外債務重組最新消息，其債務重組計劃表決會議擬于8月22日-23日舉行。此前，恒大已于今年3月公布了涉及191.48億美元的境外債重組方案，其中就包括了將原債務轉(zhuǎn)換為與恒大物業(yè)、恒大汽車、中國恒大股票掛鉤的強制可交換債券及票據(jù)的選項。不過走過了開盤即大跌的流程后，按照當前市值，中國恒大所持相關股票價值也已大幅縮水。

獨立還為時尚早

值得注意的是，盡管恒大物業(yè)完成了復牌指引，但對于直接導致其停牌的134億元質(zhì)押擔保事件，調(diào)查結果很清晰，但相關款項卻仍未能到位。

據(jù)公告披露，恒大物業(yè)的六家附屬公司通過八家銀行，為多家第三方融資提供存款質(zhì)押，相關的資金透過部分被擔保方及多家通道公司劃轉(zhuǎn)至恒大集團，該質(zhì)押擔保期限屆滿，因觸發(fā)質(zhì)權實現(xiàn)條件，相關的銀行劃扣/劃轉(zhuǎn)了合計約人民幣134億元的存單存款。所得款匯入恒大物業(yè)后，由于恒大物業(yè)當時并未設立所得款專戶，所得款與該公司自有資金形成了混同，共同用于恒大物業(yè)日常運營，導致未能及時發(fā)現(xiàn)相關資金被用于質(zhì)押擔保安排。

為此，恒大物業(yè)通過開展內(nèi)部監(jiān)控檢討、人員培訓及調(diào)整等開展補救措施。中國恒大亦承諾將“以資抵債”，償還方案主要通過集團轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予恒大物業(yè)抵銷相關款項。

但在復牌前夕的公告中，恒大物業(yè)顯然還在追債路上。公告稱，“本公司正在積極、努力采取各種措施追討損失，包括與恒大集團商討償還該質(zhì)押所涉及款項的方案、論證訴訟等其他法律措施。”

而這筆134億元的質(zhì)押擔保事件，正是直接導致恒大物業(yè)停牌的原因，也將其獨立性問題擺到了桌面。

雖然，恒大物業(yè)涉及該質(zhì)押擔保事件的所有董事已全部離職。今年6月，恒大物業(yè)董事會也作出調(diào)整，委任兩名未在恒大集團擔任管理職務的執(zhí)行董事，增強恒大物業(yè)獨立性及運營能力。

但恒大物業(yè)的獨立行走可能仍要度過“漫長的季節(jié)”。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，物業(yè)公司獨立上市后，不僅要實現(xiàn)業(yè)務獨立，同時實質(zhì)上的資金方面也要獨立。

按照這兩項標準，前有134億元未還，后還有第三方業(yè)務占比增速緩慢。其財報顯示截至2022年12月31日,恒大物業(yè)來自第三方開發(fā)商的管理面積約1.48億平方米，占比約30%，其中新增的第三方管理面積占其新增總在管面積比例約為37%。

“從恒大物業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)來看，擴張速度減緩，盈利水平下滑，第三方在管面積占比來看仍然不高。”陳霄直言，恒大物業(yè)在恒大債務危機之下已難以獨善其身，難逃為母公司“輸血”的命運，短期內(nèi)想要完全獨立于母公司仍有難度。

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