唐韶葵 上海報道 一年中最熱的時候，土地市場卻在持續降溫。

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據諸葛數據研究中心監測，2023年7月，全國主要地級市供應土地405宗，供應規劃建筑面積為3377.03萬平方米，同比下降30.7%，環比下降46.09%；土地成交441宗，成交規劃建筑面積為3208.71萬平方米，同比下降46.61%，環比下降27.43%。這表明，7月土地市場供應量、成交量雙雙下降。

回顧上半年土拍市場，房企投資偏好一二線城市，三四線城市多場土拍遇冷。下半年開場，這一趨勢仍延續，且因為5月起新房銷售呈回落趨勢，房企投資趨嚴，導致土地出讓的區域分化開始加劇。

分析認為，7月土地市場供地規模季節性回落，此外，不排除受近期買賣市場復蘇緩慢的影響，各地推地節奏適度減慢。隨著政策支持力度的不斷加大，銷售端復蘇有望加快，房企拿地信心預計也將隨之上升，8月土地成交有望顯露出回穩向好跡象。

城市分化明顯

從供應來看，7月住宅用地供應“量縮質提”，各等級城市供地量全線下降。諸葛數據研究中心數據顯示，分各能級城市來看，7月各等級城市供應量呈現全線下降態勢，其中一線及三四線城市降幅均超50%，二線城市供應規模較上月下降31.3%，但略高于去年同期，同比小幅上漲5.05%。

成交方面，7月土地成交量價齊落，但城市分化較為明顯。據統計，一線城市成交穩中趨升，二線及三四線城市成交雙雙受挫，同時各等級城市收金規模呈現全線同環比下降態勢。7月一線城市成交31宗，成交規劃建筑面積309.71萬平方米，環比微漲3.95%；二線城市土地成交146宗，成交規劃建筑面積1175.65萬平方米，環比下跌28.65%；三四線城市土地成交264宗，土地成交規劃建筑面積為1723.33萬平方米，環比下跌30.4%。

從各城市群拿地金額來看，長三角地區領跑全國。進入7月份，北上廣深4城均有地塊成交，且上海因為7月中旬舉行了年內二批次土拍，貢獻最大，成交17宗，總成交406億。北京、寧波的土地收金表現也較為亮眼，均超百億，分別以155億元、117億元位列第二、三。

上海的投資聚焦，在8月初的二批次第二輪土拍中也有所體現。盡管第二輪土拍的封頂溢價率略低于首輪，但房企參拍數量依舊可觀，每宗熱門地塊均有十幾家房企爭搶。

此外值得關注的是，相比三四線城市土地成交面積下降43.34%，7月二線城市土地市場成交下跌是最多的：成交規劃建筑面積1175.65萬平方米，同比下跌52.82%，環比下跌28.65%；土地出讓金728.7億元，同比下跌62.08%，環比下跌48.11%。這與二線城市土拍推出地塊持續減少有關，而且多城土拍熱度也有所下降，導致二線城市整體成交量價齊落。

中指研究院土地市場分析師周巍表示，分城市能級來看，房企投資繼續向核心城市聚集。各線城市均擇優推地，成交樓面均價同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為22%，但相較于1-6月的累計降幅，仍然擴大了6個百分點。受成交規劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達30%。她認為，當前弱能級的城市、板塊土地出讓難度較大，企業拍地意愿不足，需通過提供基建項目配合賣地。

拿地邏輯改變

小陽春結束后，3-7月新房成交規模環比持續回落，直接影響房企拿地信心。房企拿地熱情的下降，投射到土拍市場，就是溢價率水平的下降。數據顯示，7月全國主要地級市溢價率為4.8%，環比下降1.53個百分點，同比上升1.47個百分點；流拍率為19.38%，較上月上升5.13個百分點。截至7月，溢價率已連續3月下降，且仍處于中低位水平；流拍率則持續上升，19.38%的流拍率依舊處于歷史高位水平，可見土地市場仍然面臨較為嚴重的流拍壓力。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示，當前土地市場總體上是有壓力的，這種壓力源于房企的資金狀況還沒有完全改善，當前的資金狀況對土地市場有一些影響。

綜合多名房企人士看法，記者發現，房企拿地邏輯正在發生改變。在房地產縮表周期內，已出險房企不敢也沒有實力再拿地；而對于流動性尚可的房企而言，拿地也早已變成一件非常謹慎的事，首選回款周期較短的城市，其次盡量不拿開發周期長的地塊。

嚴躍進表示，從近期的一些拍地情況來看，有些地塊開始接近現房才銷售，說明土地市場行情在分化。大多是因為樓市行情向下而延遲銷售，有的則表現為銷售周期拉長。

復蘇有望加快

據諸葛數據研究中心監測，國央企仍為拿地主力。從7月單月房企權益拿地金額TOP15榜單來看，中國鐵建（601186）位居拿地金額首位，7月總權益拿地金額為93.28億元，在上海、蘇州、合肥等多個核心一二線城市均有斬獲，證明自身資金實力的同時布局長三角的意圖明顯。華發股份（600325）位居第二，7月權益拿地金額70.63億元。

公開信息顯示，堪稱土拍黑馬的建發房產在7月持續高速拿地狀態，分別在佛山、寧波、臺州等城市拿地6宗，耗資近50億。從房企權益拿地金額TOP15榜單中各類性質企業數變化來看，自4月份以來，市場復蘇持續性減弱，國央企逐步走向拿地金額頭部區間，儼然成為了土地市場的主要投資力量。

不過，有余力的民營房企也在積極為后續發展儲備土地。8月1日至8月2日，綠城以174億元在上海、杭州拿下4幅地塊，其中上海3幅均為搖號所得，杭州地塊則以底價摘得。知情人士透露，8月2日當晚，綠城內部洋溢著一股歡呼雀躍的氣氛，因為有地就有發展，員工不用擔心失業。更重要的是，上海3幅地塊對綠城2024年的利潤提升將有所幫助。

一些地方民企也逐漸開始尋求拿地機會，在熱點二線城市有所斬獲。這些地方民企一般有實業背景，一路發展穩健，比如杭州七批次土拍中出現的金帝房產，就是深耕杭州本土的一家商業地產開發商。

近期，多個高層會議重磅發聲，支持加快推出利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措。8月2日，央行下半年工作會議指出，支持房地產市場平穩健康發展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。而在次日的金融支持民營企業發展座談會上，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝也指出“要精準實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產企業合理融資需求，促進房地產行業平穩健康發展”。

政策助力下，銷售端復蘇有望加快，房企拿地信心預計也將隨之上升，8月土地成交有望顯露出回穩向好跡象。

嚴躍進認為，從宏觀層面來解讀，土地市場的改革動作還是會持續推進，將進一步促進土地市場的結構變化。他建議，房企后續要重點關注城中村改造所產生的一些土地供應情況，因為這些地塊性價比較高。

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