記者方麗曹雯璟

2022年8月31日，首批保障性租賃住房(簡稱保租房)REITs試點項目正式上市，一年過去，3只產品解禁在即。

根據公告，3個保租房REITs標的的流通市值約占REITs市場流通市值的4%，整體占比較小，此次解禁的影響有限。

(資料圖)

首批保租房REITs即將解禁

去年8月發售的華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT等3只保租房REITs運作將滿1年，迎來解禁期。

根據公告，3只基金的部分戰略配售份額將于8月31日解除限售。

根據私募基金先鋒瑞馳的統計，截至2023年8月25日，3個保租房REITs標的的流通市值約占REITs市場整體流通市值的4%，規模體量占比較小。

“雖然面臨解禁壓力，但從資產屬性看，保障類資產是目前REITs市場中受宏觀周期性因素影響最小、分派率最為穩定的資產，平均年化預期分派率在4.26%，高出10年期國債收益率170多個基點。而且，在7月6日以來的反彈行情中，該類資產估值修復較為突出。”上述私募基金人士認為，在REITs市場周期性壓力仍在的情況下，此類資產仍會受到機構長線資金的青睞，屆時大概率不會賣出。

國泰君安資管也表示，保租房項目租金較周邊市場化租金具有較強吸引力，為出租率提供良好支撐，帶給戰略投資者較強的信心，減持需求總體較為有限。

2022年6月21日，首批9家公募REITs迎來解禁，共計111.45億元，對市場影響有限。

年內整體下跌7.11%

7月份以來表現回暖

REITs產品自面市以來備受市場追捧，今年以來遭遇不小挫折，突發事件頻出，2月中旬以來二級市場持續下跌，交投活躍度顯著下降。不過，在利好政策刺激下，7月份以來REITs產品逐漸回暖。

統計顯示，2月中旬開始，REITs產品持續下跌，7月初，27只REITs二級市場整體跌幅超過13%。隨后，市場回暖，REITs產品二級市場跌幅收窄至7.11%，4只REITs產品業績轉正。

“2023年上半年基礎設施公募REITs二級市場經歷了一輪較大的波動。打新的投資者在產品上市后的集中拋售和短期資金的爆炒與基礎設施公募REITs作為收益預期相對穩定的產品定位并不相符。但這也是基礎設施公募REITs從價格回歸價值的過程。”國泰君安資管相關人士表示。

上述人士表示，在證監會、交易所的組織指導以及市場參與機構的共同努力下，近期公募REITs二級市場表現逐步企穩。

博時招商蛇口（001979）產業園REIT基金經理劉玄表示，公募REITs市場還處于發展初期，相關制度安排還有待市場進一步檢驗。今年以來，受到外部環境等因素影響，出現局部交易熱度較高、底層資產受超預期因素影響導致價格波動等情況。未來，隨著公募REITs市場不斷發展壯大、配套制度不斷完善、多空平衡機制持續展開以及ETF、相關衍生品的發展，上述影響市場發展的短期因素將得到改善。

先鋒瑞馳人士認為，REITs的投資價值是由資產的長期收益屬性決定的。目前已上市的REITs資產受到周期性擾動的影響，但資產品質仍屬于優質、長期收益穩定的類型，在其估值消化了周期的負向影響后，其收益的長期穩定性特征將會顯現出來。

劉玄表示，公募REITs產品所持基礎設施項目分派率良好，二級市場價格存在一定支撐。但投資者仍需理性看待公募REITs與股票等其它公募品種的差異，根據未來分紅預期，合理評估REITs產品的投資價值。

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