文/樂居財經魏薇

去年11月以來，“金融16條”、“三支箭”、“內保外貸”等融資工具組合拳打出。近期，在融資回暖的大環境下，優質房企的融資格局持續改善，大額單筆融資頻出。

3月16日，上交所公司債券項目信息平臺顯示，“金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資產支持專項計劃（碳中和）”已獲得上交所受理。據悉，該債券品種為ABS，擬發行金額100億元，原始權益人為上海金茂投資管理集團有限公司，計劃管理人為申萬宏源證券有限公司，項目狀態顯示為“獲受理”。此前，該項目于2023年2月14日受理。

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這筆高達100億元的發行規模，刷新了金茂2022年4月“中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產支持專項計劃（碳中和）”87億元的單筆碳中和CMBS發行規模紀錄。

就在前一天，碧桂園186億元小公募獲受理。債券將分期發行，承銷商/管理人為國泰君安證券股份有限公司、中信證券股份有限公司、中國國際金融股份有限公司。

值得注意的是，碧桂園此次的小公募為無擔保債券。一般來說，房企發行債券大部分需要CDS或CRMW等信用保護工具，或是中債增提供擔保。

金茂ABS單筆融資金額走高

上海金茂大廈地處陸家嘴金融貿易區的核心位置，也是外灘著名的“三件套”建筑之一，另外兩件分別是上海中心和環球金融中心。

該建筑于1999年8月28日竣工，共88層，高度420.5米，曾經是中國內地最高的大樓。項目單體建筑面積達29萬平方米，是集現代化辦公樓、五星級酒店、會展中心、娛樂、商場等設施于一體的多功能型摩天大樓。

截至2022年中期，上海金茂大廈的出租率為93.8%，近幾年的出租率也維持在90%以上。去年4月發行CMBS產品的基礎資產北京凱晨世貿中心，位于北京市西城區復興門內大街，地處長安街、金融街和西單商圈輻射區域內，近三年平均出租率始終高于99%，2022年中期的出租率更是高達100%。

相比之下，金茂此次擬發行的ABS較前幾筆的規模大得多。

去年12月，金茂成功發行“中金-西城金茂中心資產支持專項計劃（碳中和）”，債券類別為ABS，發行金額23.31億元，底層資產為西城金茂中心；去年11月，“國君資管-金茂綠建能源運維基礎設施1-5期綠色資產支持專項計劃（碳中和）”項目狀態更新為“已反饋”，該項目品種為ABS，擬發行金額為40億元，底層資產為金茂綠建的基礎設施；10月，“金茂華福-金茂商業卓越2號重慶瓏悅里資產支持專項計劃”獲通過，債券類別為ABS，擬發行金額4.5億元，底層資產為重慶金茂瓏悅里。

另外，金茂還在6月底發行了“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產支持專項計劃”，這也是全國首單碳中和寫字樓類REITS，規模12.7億元。

接連ABS融資使得在金茂的多處自持物業處于抵押狀態。截至2022年中期末，中國金茂處于抵押狀態的物業、廠房及設備為38.3億元，投資物業為118.74億元，同期公司賬面固定資產和自持物業的賬面值為119.65億元、316.35億元。

碧桂園融資持續破局

據悉，碧桂園此次擬發行的小公募主要是用于償還公司有息債務和置換已用于償還到期債務的自有資金，以及補充流動資金、項目建設等。

募集資金中的156.44億元用于償還到期及回售債券，包括今年即將到期的“16碧園05”、“19碧地02”和“19碧地03”，債券余額合計71.06億元；以及2025年到期的4只2020年公司債，債券余額合計85.38億元。

自“三箭齊發”之后，碧桂園與工商銀行、中國銀行、郵儲銀行等十多家商業銀行簽署全面戰略合作協議，共獲得總計逾3000億元的意向性綜合授信支持。

去年12月，碧桂園再獲中債增擔保，成功發行10億中票。這是碧桂園繼獲增信擔保成功發行首期15億元中期票據、通過央地合作增信模式成功發行10億元公司債后，年內再次成功落地的公開市場發行。同年9月16日，碧桂園已成功發行第一期中期票據，金額15億元。

年底，碧桂園又獲得內保外貸融資2.8億美元、期限3年的銀團貸款。

2023開年，碧桂園獲批200億中票儲架式注冊發行，成為春節后獲批儲架式注冊發行的首家房企，也是獲批規模最大的民營房企之一。與中國民生銀行香港分行訂立融資協議，獲最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資。

幾天之前，3月10日，深交所信息顯示，“申港證券-引力保理-碧桂園1-10期供應鏈金融資產支持專項計劃”項目狀態已更新。上述債券發行品種為ABS，擬發行金額20億元。發行人為引力商業保理有限公司，承銷商為申港證券股份有限公司。

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