中新經緯6月13日電 題：京滬蘇房價倒掛嚴重，或對市場精準研判形成干擾

作者 嚴躍進 易居研究院研究總監

【資料圖】

嚴躍進

近期，深圳某網紅豪宅項目三期開售，又出現樓盤打新可以套利數百萬的現象。據悉，該項目共有664名購房者選237套房，購房成功概率僅有約35%。

項目被搶與其區位、教育等配套有關，而一二手房價嚴重倒掛是其備受追捧的重要原因。

京滬蘇三城房價倒掛最嚴重

房價倒掛現象是指在城市某一區域、板塊或地段中，同品質的新房價格比二手房要更便宜。在此市場狀況下，購房行為發生扭曲，產生排隊搶購新房現象，同時滋生了“買到就是賺到”的投資投機心理。

易居研究院統計顯示，全國20個重點城市中，有15個城市存在不同程度的房價倒掛，說明該現象在大城市中并非個案。

房價倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達到22395元/平方米。而上海、蘇州、杭州等城市的房價倒掛差也比較明顯，分別為21581、16265和10045元/平方米。相對來說，廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞的房價倒掛差為負值，分別為-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。此類城市沒有明顯的房價倒掛現象，其新房總體比二手房要昂貴。

圖1 全國20城房價倒掛差排序(元/平方米)

數據來源：CRIC、各地二手房中介平臺、易居研究院

房價倒掛現象的產生，本質是房價定價體系出現了紊亂或不平衡。即特定區域內二手房價格過高、新房價格過低。

房價倒掛滋生“打新”操作

由于房價倒掛，新房市場出現了“房價洼地”，因此認購市場中就出現了風險較小，空間較大的“無風險套利”現象，即打新。

因此，近期一些大城市市區新房市場往往出現了一房難求、排隊搖號、萬人哄搶、打新“黃牛化”、偽造資格獲取房票、代持炒房、假結婚假離婚等亂象。這背后，“買到就是賺到”、“搖中新房暴賺2000萬”、“中簽即躺賺”等負面消息也明顯增加，極大地干擾了房地產市場秩序。

統計顯示，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309、280和251萬元/套。該獲利空間相當于在三四線城市可以輕松買一套豪宅，誘惑力非常大。

從統計情況看，包括廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞等城市由于沒有明顯房價倒掛現象，所以打新獲利空間相對小，打新操作進而也會相對少。

從實際反饋的情況看，此類城市個別板塊和個別新開盤項目也存在打新現象，如此前廣州海珠區部分新盤開盤后，也存在賺取差價動機和搶購的操作。當然，由于粵港澳大灣區存量房規模較大，所以二手房價格上漲受牽制，其客觀上使得房價倒掛現象有所弱化。

另外，雖然青島、合肥和重慶等地存在一定打新獲利空間，但若考慮到此類城市二手房在降價，因此，實際過程中一般不存在打新的套利空間。

圖2 全國20城市區“打新”的獲利情況(萬元/套)

數據來源：CRIC、各地二手房中介平臺、易居研究院

如何應對房價倒掛？

房價倒掛現象和打新操作對房地產市場供求兩端造成了扭曲，產生了很多負面問題。不僅令購房心態扭曲，刺激了投機需求活躍，同時對房企的認籌、開盤工作造成干擾，甚至會加劇房企資金緊張、造成樓盤滯銷等經營風險問題。

從今年上半年大城市新房交易市場看，房價倒掛現象對市場的整體精準研判產生了重大干擾。這會對政策決策產生誤導，影響政策出臺的精準性和及時性。

當前，部分城市對于打新操作進行了整頓，包括嚴查中介機構和違規房企、勸退部分購房者認籌、暫停開盤計劃、調整搖號規則和認購規則等，這都值得肯定。

我們認為，房價倒掛也和市場行情走勢有關。一方面，各地從房企盈利、優化營商環境的角度出發，預售許可和限價政策略有放松。另一方面，二手房拋售潮背后必然帶來房價自主下調。這兩者結合起來，三季度房價倒掛現象或將有所減弱。

當然，要真正治標治本，我們不能寄希望于短期變化，而要從供求平衡關系修復、科學定價體系建立、購房秩序引導等角度入手解決根本問題。唯有這樣，才能根治此類扭曲的市場現象、平衡各方利益，最終促進購房市場的公平有序。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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