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內地樓市正掀起新一輪“松綁”潮。昨日，蘇州住建局證實，外地人在蘇州六區（吳中區、吳江區、姑蘇區、相城區、高新區、工業園區）購買首套房無需開具社保證明或個人所得稅證明。蘇州是強二線城市，也是上海的衛星城，其徹底取消外地人購房門檻，表明地產業的低迷成交態勢正蔓延至經濟強市。同一天，廣州大幅放寬了新房備案價的浮動區間：由原來按樓棟均價上下浮動6%調整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價。“三條紅線和兩道杠”限制了房地產開發商在銀行體系的融資總量，備案指導價制度又不允許開發商“降價拋售房源”，兩難之下，大量開發商的現金流趨于枯竭。廣州將備案價下浮區間擴大至20%，對于急需穩定現金流的開發商來說，無疑是救命稻草。通過八折出售部分庫存房源，或許能夠挺過當下的地產成交低迷期。

受此消息提振，內房股集體走強，綜合漲幅3.13%。截至11:30，富力地產上漲10.6%，領漲內房股，碧桂園漲幅9.13%，居其次，龍湖集團以6.69%的漲幅排名第三。三家房企中，碧桂園負債率最高，達到83.98%，總額1.588萬億元；龍湖集團最低，為74.61%，總額6633億元；富力地產居中，約80.11%，總額3065億元。綜合看來，碧桂園的債務結構風險最高，現金流危機出現的可能性最大。

據半年報數據，碧桂園上半年營收總額1624億元，同比降低30.89%；歸屬母公司凈利潤6.12億元，同比減少95.92%，兩項數據均表現較差。最新毛利率10.6%，凈利率1.17%，利潤空間過窄，難以應對接近兩萬億的債務規模。從數據看，碧桂園已經失去“造血”能力，必須依靠外部力量來緩解運營壓力。如果新房備案價擴張下浮區間能夠在全國范圍內實現，碧桂園的未來業績將充滿想象空間。

據第三方數據，8月份廣州新房網簽6125宗，環比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。如果新的備案價浮動區間執行后，9月份的新房網簽量能夠有效回升，則內房股的漲勢將會延續。需要提醒的是，住宅地產存在金融屬性，如果開發商選擇降價拋售，造成下跌預期，有可能引發購房者的集體觀望情緒，成交量或將不降反升。

ATFX分析師團隊簡明觀點：政策利好僅能維持內房股短暫強勢，行業下行周期中，長期持有價值不大。

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2022-09-15

關鍵詞： 富力地產