樓市暖風持續吹向改善性購房領域。

在市場傳出消息稱“南京再次降低了二套房貸門檻”后，12月8日至12月9日，記者多次與中國銀行（601988）、工商銀行等多家銀行在南京的支行聯系，相關工作人員表示，針對購買第二套住房，如果首套房貸已結清的，按首套房貸政策執行三成首付；首套房貸未結清的，首付按四成執行。此外，杭州也出臺相關政策，降低換房等改善性購房門檻。

(相關資料圖)

對此，業內人士認為，相關城市出臺此類政策，有利于釋放改善性需求，穩定需求端，預計還會有更多的城市跟進。

南京再度降低二套房首付比例

12月9日，中國銀行多個南京支行的工作人員向記者介紹：“我們確實正在執行二套房貸款新政策，如果有房貸未結清，二套房執行四成首付，利率為4.9%；如果房貸已結清，按首套房執行三成首付，利率為4.1%。”但另有中國銀行多個南京支行的工作人員表示：“目前只是聽說了此事，還沒有收到相關文件。”

此外，工商銀行南京支行的工作人員向記者證實：“我們已經于近日執行了新政策，也就是二套房貸款新政策，如果有房貸未結清，二套房執行四成首付；如果房貸已結清，按首套房執行三成首付。前提是征信沒有問題的購房人才能享受此政策。”

南京市相關業內人士表示，上述貸款政策正在南京逐步貫徹執行，目前只有部分銀行按新辦法執行，估計后續會有更多銀行推行此類政策。

值得一提的是，此次是今年內第二次調整南京房貸政策。此前的8月，江蘇省市場利率定價自律機制披露，對商貸按揭首付規則進行調整，在南京市區(不含溧水、高淳)有購房記錄但申請貸款時名下無房，或名下有一套住房，但無房貸記錄或房貸已結清的購房者，商貸首付比例不低于30%；在南京市區有一套住房、房貸未結清的，二套房首付比例不低于60%。

對于此次政策調整，中指研究院南京公司高級分析師趙芊認為，當下，南京房地產市場最主要問題是購房者信心不足、觀望態度明顯，且土地市場表現也較差，開發商拿地熱情下降，國企、城投托底甚至有一些地塊流拍也給購房者信心造成影響。除了純改善類客戶和剛需客戶抓住較低的利率期上車外，絕大部分客戶還是處于猶豫的狀態。

從南京樓市的表現來看，據南京網上房地產的官方數據顯示，今年11月份，南京新房成交量為4564套，環比提升了近44%。雖然環比增幅上漲，南京新房整體庫存仍然較高，去化周期在15個月左右。從土地市場來看，今年南京的前四輪集中供地，底價成交較多，溢價率處于較低水平，整體較為平淡。

對于明年的南京樓市走向，趙芊表示，目前，南京的核心板塊表現依然比較亮眼，但其他板塊尤其是遠郊或許還需要一些刺激與利好促進回暖。受到此次二手房首付的降低等多種因素影響，或將拉動新房與二手房市場的流動，從而帶動樓市的回暖。

業內：核心二線城市政策優化空間較大

除了南京以外，杭州也對二套房房貸政策進行了調整。

11月10日，杭州市發布了《關于調整杭州市個人住房按揭貸款政策的緊急通知》(簡稱“《通知》”)。《通知》明確，在杭州無房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，購買二套房可按首套房貸政策執行，最低首付比例為40%(此前為60%)。按目前規定，杭州首套房貸利率最低調整為4.15%，二套房貸款利率最低調整為4.9%。

此次新政出臺后，杭州新房、二手房成交均有所回升。在新房方面，中指研究院的數據顯示，杭州房貸新政出臺第二周，杭州新房成交面積從18.2萬平方米增長至27.2萬平方米，環比增長49.4%，之后兩周一直維持在30萬平方米以上的相對高位。在二手房方面，11月，杭州二手房市場結束“四連降”，市區共成交二手房3786套，環比增長53.4%。

中指研究院華東分院指出，杭州降低二套房首付比例，實行“認房不認貸”，有效降低購房成本，對于杭州新房、二手房市場的需求釋放起到積極的推動作用。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，熱點城市對二套房購置實施更高的首付比例要求，目的是為了控制投資炒作需求。從目前來看，二手房交易的周期相比2021年上半年拉長了一倍以上，二手房價格也下跌更快、更普遍。“購買-持有-上漲-賣出”的投資邏輯已經不復存在了，表現在二手房大規模的掛牌，“套現式”掛牌的現象明顯增加，二手房的價格面臨著斷崖式下跌的風險。投資炒房已經不太可能。此時，對二套房再次實施高比例的杠桿限制已經不合時宜。

“此次南京將二套房首付比例從六成下調至四成，政策紓困堅持了小步快跑、每次幅度不會太大，但頻率很高，避免大起大落，根據市場情況逐步引導預期，有利于釋放改善性需求，穩定需求端。”李宇嘉表示，預計還會有更多的城市跟進，后續的政策調整基調會基本與南京一致，即小步快跑。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，從政策趨勢來看，需求端政策將進一步加大力度，核心一二線城市存在政策優化空間，特別是核心二線城市政策空間較大，繼續優化“認房又認貸”、降低房貸利率等。改善性住房需求的政策支持力度繼續加大，或將有效帶動換房需求入市。2023年，改善性住房需求仍將是房地產市場的重要支撐。

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