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房地產追光前行

去年下半年以來，穩樓市措施密集出臺，包括多地下調房貸利率、退出或收縮限制性措施、釋放房企融資“三支箭”、落實“金融16條”等，在政策疊加作用下，房地產市場暖意漸濃。當前，一二線城市針對消費端的措施力度較大，帶動樓市交易有所回升。與此同時，房企也陸續開始通過發債等方式進行融資。房地產行業復蘇力量正在積蓄。

房企的融資環境，肉眼可見地在發生實質性好轉。

克而瑞數據顯示，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環比增加91.5%；其中，發債主體不僅包括金茂、越秀等央企國企，更有萬達商業這樣的民營房企。這是時隔多個月之后，房企海外融資重啟的標志。

在此之前，房企境內融資已經先行開閘。在中債增進的護航下，獲準發行中票的房企逐漸擴容，未發生公開違約但規模中等的雅居樂中票已經成功發行；出險房企旭輝的中票發行工作也在推進中。

在“金融16條”的馳援之下，金融機構對房企的支持力度也明顯加大。去年四季度以來，陸續有民營房企獲得銀行的大額授信。根據中指院監測，“金融16條”以來，銀行給予房企的授信額度已超5.5萬億元，短期住房開發貸規模有望延續修復態勢。

作為支柱產業，房地產業近期在政策上迎來了諸多利好。當前，房企正在以更穩健的姿態，行至新的旅途。

房企美元債“開門紅”

在今年1月以前，房企美元債發行已經停滯多時，這是信用狀況、企業風格以及市場態度多方面作用的結果。

一位此前重倉房企美元債的人士在接受記者采訪時分析認為，去年風險事件比較多，房企美元債這塊的信用受到了很大的影響。“以前美元債發行大戶，很依賴這個渠道的那些多數發不出去。信用好發得出去的它有自己的融資節奏，所以發行量一下少了很多。”

根據記者初步統計，去年發行美元債的名單中，民營房企新發成功的僅有新城和卓越等少數幾家。

這種情況從去年年底多家房企獲得內保外貸業務之后開始出現改善。

2022年11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作，會議提出要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。

隨后，包括龍湖、碧桂園等均獲得了四大行內保外貸業務的支持。

“內保外貸”指的是，境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。

這雖然不能夠直接作用于境外債市場，但對于提振境外投資者的信心有積極推動。“中債增進、金融16條中，還是對境內的動作比較多。內保外貸的信號是境外市場也受到重視了。”一位境外金融機構的人士對記者分析認為。

信號已經傳來，房企飛速跟進。

2023年1月，萬達商管發行2年期4億美元債；2月6日，萬達再次發行2年期3億元美元債。萬達本月發行的這筆美元債獲得了超額認購，其募集的資金用途為現有債務再融資。

這為今年的房企美元債市場打出了“開門紅”。事實上，近期房企海外債價格也較低點有所修復。這些方面，也進一步顯示房企海外債的投資者信心有所修復。

惠譽評級中國企業研究聯席董事張順成就分析稱，除政策推動外，疫情防控政策優化政策提升了經濟增長、就業及居民收入的預期，利好房企的銷售恢復和現金流改善。

與房企境外融資迎來頭彩并行的是，多家出險房企在債務重組的進程方面也在加速。

2023年1月29日晚，華夏幸福（600340）發布公告稱，49.6億美元債券協議安排正式生效，這是首個對境外債以“展期+債轉股”方式實現重組成功的房企。除了華夏幸福外，富力地產已完成境內、境外債重組，而融創、花樣年等房企，也在陸續推進境外債重組的進程。

這些已經發生違約的房企順利完成境外債重組，也被投資者視作是利空逐漸被消化、房企美元債市場重回常態的標志。

“去年很多美元債投資者是比較看開了，很多干脆就不做了。那時候我們的判斷是這些比較典型的房企怎么樣去處置境外債，現在已經能夠看到思路了，所以確定性變強了一些。”一位境內私募機構的人士表示。

房企融資邊際改善

境內境外多管齊下，房企融資的沉寂時刻，或許已經過去。但需要強調的是，房企融資雖然有十分積極的轉變，但整體趨勢僅是邊際改善。

中指院數據顯示，2023年1月房地產企業非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。

具體來看，房地產行業信用債融資297.2億元，同比基本持平，環比下降27.6%；海外債發行67.3億元，同比下降21.2%；信托融資15.6億元，同比下降82.2%，環比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環比下降36.0%。

在資本市場看來，房企未來在非銀融資上或將保持穩定運行的趨勢。

中指研究院企業研究總監劉水表示，受春節假期影響，本月融資同比、環比均為下降，但降幅較上年同期已有所收窄，表明在經歷了一年的動態調整及年末的政策刺激后，行業融資進入了相對穩定階段。

一位不愿具名的地產分析師針對房企的非標融資對記者分析稱，“非標融資例如信托這些，并不是沒有重啟，而是要考慮到重啟后市場的接受度問題。一是，這些融資方式基本都在項目層面，但現在拿地主體都以優質房企為主，開發貸就能覆蓋，所以項目也少了；二是，現在配置房企非銀產品的也不多。”

開發以及融資整體保持穩定水平，將是未來一段時間，房企將面對的新局面。房地產市場在經歷低谷之后，目前仍在緩慢恢復的過程中。

據中指研究院發布的數據，2023年1月，TOP100房企銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點。中指研究院分析稱，這主要由于1月逢春節假期，且市場活躍度有所下滑。

根據房企發布的銷售簡報情況來看，龍頭房企在今年1月的業績表現也仍有待提振。其中，中海地產今年1月合約物業銷售金額約131.88億元，同比下跌10.8%；金地集團（600383）則在當月實現簽約面積55.2萬平方米，同比下降1.26%；實現簽約金額92.1億元，同比下降38.41%。

開源證券在近期的一份研報中則指出，春節期間樓市整體表現呈現新房和二手房熱度不均、城市間分化較大的特點，總體來看新房銷售基本面仍在觸底，二手房成交和商業地產市場逐步企穩回暖。

“在針對剛需購房政策應出盡出的情況下，預計后續更多針對改善需求的政策將逐步落地。我們認為在后續人口增長動力不足，人口和產業不斷往高能級城市聚集的情況下，一二線城市銷售市場有望率先修復，帶動全國市場的逐步復蘇。”開源證券表示。

融資率先開閘，房企聞風起舞，房地產行業復蘇在路上。

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