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近期，“提前還房貸”話題再度引熱議。據貝殼財經記者了解，購房者在部分銀行提前還房貸需要排隊，排隊時間短則兩三個月，長則需等待半年之久。為什么購房者都在扎堆提前還房貸？提前還貸真的劃算嗎？提前還貸對銀行業績有什么影響？

2月13日19點，貝殼財經與騰訊財經共同打造了一場直播節目，邀請招聯首席研究員董希淼、光大證券金融行業首席分析師王一峰、金融監管政策專家周毅欽共同就此話題展開討論。

王一峰指出，利率較高的存量房貸主要集中于2017年-2021年底期間放款的這部分貸款，考慮到今年年初集中減息，目前基本上這部分存量房貸利率平均在5%左右。這意味著部分借款人房貸利率要比當前投資收益率更高，因此這部分人群提前還款意愿較強。

“下調存量房貸利率不僅可以緩解當前早償的問題，還可以防范由于疫情給居民帶來的償還能力降低、壓力較大的風險，促進消費。”王一峰表示，在存量房貸利率較高的居民中，首次置業的比重較大，緩解這部分居民還款壓力，也將有助于促進社會公平。但降低存量房貸利率還需要從頂層設計上系統地考量，而當前存量房貸的調節很多是金融體系對于居民端道義的考慮，而非必須的責任。

實際上，從歷史來看，2009年我國曾有過統一的下調存量房貸利率的做法，當時是在法定貸款利率的基礎上打7折，這主要是面對2008年金融危機做出的響應，銀行與借款人重新簽訂了補充合同。

不過，王一峰認為，“直接打折”的做法于現在而言已經不適用了。與當年相比，現在房地產調控政策是“因城施策”，不同城市的房貸利率千差萬別，是在貸款報價基礎利率（LPR）的基礎上加減點而來，部分城市之間的房貸利率差異甚至接近100個基點，這也給存量房貸利率如何下調帶來了難題。而“存量房貸利率下降幅度”的問題同樣值得探討，如果降幅過大，可能會對銀行盈利造成擠壓，將對我國金融體系穩定性造成較大影響。

董希淼則在直播中指出，降低存量房貸利率，并非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求，階段性、部分下調存量房貸利率更為可行。在執行過程中，可以不用區分地域、首套房還是二套房、固定利率還是浮動利率，各地可以通過市場利率定價自律機制來召集銀行商討，形成一定的標準并加以實施。

董希淼建議，可根據房貸利率水平分三檔實施：到2023年1月1日，房貸利率在6.0%以上的存量房貸可打85折，或下降100個基點；房貸利率在5.5%~6.0%之間的存量房貸可打9折或者降60個基點；房貸利率在5.0%~5.5%之間的打95折或者降30個基點。在降低利率時，銀行無需與借款人重新簽訂紙質合同，可采取此前貸款基準利率轉為LPR利率時的做法，即向符合條件的借款人發送信息確認即可。而所謂階段性，則可將時間暫定為三年，三年之后可以根據實際情況再做研究。

此外，董希淼還建議，央行可以適度通過市場利率定價自律機制，引導存款利率適當下行，減輕銀行負債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響；亦可對部分影響較大的銀行進行定向降準以彌補其損失。對于銀行而言，主動讓利不僅可以更好地履行社會責任、促進消費，還有助于留住更多存量客戶。

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