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2021年下半年以來，全國房地產市場進入深度調整周期，2022年貨幣政策不斷發力穩定市場，全年與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調了3次，共下調35個基點，與此同時，央行、銀保監會亦下調了首套房貸利率下限，截至2022年底，全國多個城市的房貸利率已降至歷史低位。

2023年1月央行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，各地積極跟進調整首套房貸利率下限，2023年以來有近30城調整首套房貸利率下限至4%以下，與之前房貸利率高點相比，部分城市存量房貸利差在200個基點以上，較高的利息支出成為當前居民選擇提前還貸的關鍵影響因素。除此之外，2022年居民存款總額明顯增加，對投資收益、防通脹等的要求也一定程度增加了居民提前還貸的意愿。

是否劃算：

各地降低房貸利率更多惠及了新購住房，存量房貸利率是跟隨5年期以上LPR進行調整或銀行直接下調存量房貸利率，其中2023年5年期以上LPR雖有一定下調預期，但整體空間并不大；而對銀行而言，存量住房貸款利息收入是銀行重要收入來源，調降存量房貸利率的意愿較低。

對于部分有多余空閑資金，且房貸利率較高的購房者，提前還貸可降低購房利息支出成本。

現狀：

當前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動力降低存量房貸利率，但在購房者大量提前還貸的情況下，不同地區根據當地實際情況靈活調整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現象。

影響：

購房者大規模提前還貸直接影響著銀行的收益和資產配置，對樓市的直接影響相對較小。當前，伴隨著各地樓市政策的進一步優化調整，部分城市市場情緒有所修復，市場活躍度回升，短期看，基本面較好的城市，特別是核心一二線城市市場有望率先企穩恢復，樓市“小陽春”或在部分城市出現，從而帶動信貸端好轉，新增信貸可對提前還款額度進行補充，房地產銷售市場回暖或一定程度改善銀行延遲購房者提前還貸的意愿。

關鍵詞：