在春節后返城、求職旺季帶來的新增及換租需求帶熱北京住宅租賃市場后，4月份不少片區的租賃行情仍延續“小陽春”，不過，從機構統計的數據來看，4月份整體租賃市場熱度較3月份有所回落。

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展望5月份，業內人士認為，按照租賃市場的季節性規律，預計5月下半月隨著畢業季的臨近以及部分換租需求的提前釋放，租賃市場將進入旺季的預熱階段。

區域分化顯現，部分片區市場仍活躍

“租賃市場的本質和買賣是不同的，無論是量和價，邏輯都不一樣。但相同的是，春節后都是高峰期。”位于大紅門商圈的21世紀不動產珠江駿景東店商圈經理江泉水對于租賃市場有其自己的判斷。

在他看來，租賃市場有比較穩定的周期性，比如每年的年初、畢業季是旺季，一般年底為淡季，其他時間則比較平穩，每年大抵都如此。價格方面也會有波動，但并不顯著，因此，租賃雙方的心理變化其實并不大。

按照常規市場規律，時至4月，租賃的“小陽春”已過，租賃市場交易量有所下滑，江泉水所在的門店也是如此。“3月份，我們一個店簽了28單租賃，到了4月份也就十來單。一方面是租客少了一些，另一方面，租賃房源庫存也減少了。”在此背景下，江泉水所在的門店，租賃工作的重點放在了開發房源上，由此來補充一些房源，因此，他預計，5月份租賃市場可能會好于4月份，但不太可能達到3月份的成交量了。

五棵松區域也不例外。據北京中原五棵松區域紫金長安門店的店長陳貴勛介紹，4月份租賃成交量出現小幅下降，成交價格沒有明顯變化。整體來看，租賃市場沒有太大的波動。

不過，在采訪中，記者注意到，不少區域4月份租賃市場依然較活躍。以新宮商圈為例，據21世紀不動產南庭新苑店主管白華介紹， 4月份租賃市場相對還不錯，工作日帶看量10組左右，周末兩天也能有6-7組，與3月份相差不大，租賃成交節奏較快，有合適的房源，當天約看就可以簽約。

“今年整體來說，租賃市場相對比較平穩，租客續租比例跟新客比例差距不大，4月份也沒有明顯增加。與此同時，掛牌量不多，房源也不是很充足。”白華分析。

值得一提的是，相比其他區域，4月份開始，萬柳區域基本進入租賃旺季，且一直會延續至9月份。北京中原萬柳區域蜂鳥家園門店的店長隋曉東指出，其所在門店，3月成交了3單，4月截至26日就成交了7單。租客方面，目前萬柳的租房以中關村附近從業職員以及9月孩子即將入學的家長為主。目前區域內供出租的房源量尚可，業主和租客相對理性，不過也有一些租客會出現提前過來“抄底”選房的做法。

4月機構租賃成交熱度環比有所回落

從整體交易來看，來自北京鏈家、我愛我家（000560）的統計均顯示，4月份租賃市場熱度較3月份有所降低，成交量同環比均有小幅下降。不過，1-4月份累計交易量基本與去年同期持平。

我愛我家研究院分析，“小陽春”過后，4月份北京住房租賃市場常規性回落，交易量略低于3月份及去年同期，但年內整體市場基本保持2022年同期水平。

北京鏈家研究院分析師冷會指出，由于今年節后市場啟動較早，市場提前出清，使3、4月份成交量均不及去年同期。另外，租賃市場季節性規律強，4、5月份處于年后“小陽春”和傳統旺季之間，目前市場熱度有所降低是正常現象，符合一般預期。

租金價格方面，我愛我家研究院統計顯示，4月（截至28日）我愛我家北京區域住房租賃市場整租交易中，每平方米平均租金環比3月微跌0.1%，同比略跌1.0%；每套平均租金環比微漲0.1%，同比微跌0.7%；4月北京區域住房平均租金基本與3月持平，略低于去年同期水平，租金總體保持平穩。

另據北京鏈家研究院統計顯示，4月全市平均租金走勢整體平穩，各城區租金價格波動幅度處于合理運行區間。

業內預計5月租賃市場或有所回升

那么，接下來的5月份，北京租賃市場情況又將如何？

白華認為，5月份可能會延續4月份市場情況，但預計5月下半月會好一些，可能也與“五一”假期有關，部分客戶會選擇假期回家或外出旅游，換租的可能性較小，所以根據門店信息來看，一般5月底到期的客源會偏多一些。

北京中原萬泉新新門店的店長安潞潞指出，目前小區庫存房源較多，但市場很快會在6月份左右出現成交高峰期，很多有孩子上學的家庭會在這一時間段租房。因此，預計6月份前后，租客量會明顯上升，與此同時，看房量和租房量也會顯著提升，在此背景下，業主心理預期會有所提高。

“預計5月份租客量比4月份多一些，屬于6月份租賃高峰期的一個過渡階段。”安潞潞稱。

冷會分析，按照租賃市場的季節性發展規律，預計5月上半月將延續當前的平穩發展態勢，下半月隨著畢業季的臨近以及部分換租需求的提前釋放，租賃市場將進入旺季的預熱階段，市場熱度將較當前有所提升。

我愛我家研究院也認為，預計5月份北京住房租賃市場將有所回升，交易量較4月份有所增長。由于去年5月份疫情影響，市場交易量偏低，預計今年5月份交易量同比增幅將較為明顯。此外，5月份租金同環比或有小幅上漲，租金總體依然保持平穩。

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