8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-7月份全國房地產市場基本情況。國家統(tǒng)計局數據顯示，全國房地產開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，數據跌幅再次擴大。而竣工面積增長預示著“保交樓”取得了較好進展。

在業(yè)內人士看來，市場的觀望情緒增長，交易熱情進一步下滑，7月底的政策信號對于市場熱度回升起到一定作用，但8月依然需要可執(zhí)行的政策在一二線城市全面落地，及時止跌回穩(wěn)，帶動市場情緒回歸理性。

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房地產開發(fā)投資數據跌幅擴大

房地產開發(fā)投資的下降幅度再次擴大。國家統(tǒng)計局數據顯示，1-7月份，全國房地產開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

圖/國家統(tǒng)計局官網

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，房地產開發(fā)投資指標總體上處于跌幅擴大態(tài)勢，和各地供地規(guī)模偏弱、房企資金狀況不佳等有關。目前，各地在投資拿地、規(guī)劃設計、施工和開工等環(huán)節(jié)都落實了積極寬松的政策，客觀上有助于創(chuàng)造更好的營商環(huán)境。

“事實上，房地產開發(fā)投資指標的復蘇，要視房屋銷售等指標的情況。應該說，8月份全國新一輪高規(guī)格購房刺激政策開始陸續(xù)出臺，銷售端后續(xù)有回暖的跡象，其客觀上也會使得房企的預期會有調整。但這個過程的快慢，也取決于各地樓市回穩(wěn)的速度和節(jié)奏。”嚴躍進表示。

與此同時，國家統(tǒng)計局數據顯示，1-7月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約79.97億平方米，同比下降6.8%，其中住宅施工面積約56.30億平方米，下降7.1%；房屋新開工面積約5.67億平方米，下降24.5%，其中住宅新開工面積約4.15億平方米，下降25.0%；房屋竣工面積約3.84億平方米，增長20.5%，其中住宅竣工面積約2.80億平方米，增長20.8%。

在58安居客研究院院長張波看來，竣工面積增長預示著保交樓取得了較好的進展。1-7月總體房屋竣工面積增長20.8%，這一點和各地“保交樓”政策的持續(xù)推進有著直接關系，“保交樓”的良好推進對于購房者的信心提升有著直接利好，也是穩(wěn)民生的重點所在，預計今年全國“保交樓”還將保持良好推進態(tài)勢。

嚴躍進也認為，“保交樓”工作積極有成效，和“保交樓”的總體工作定位、各類專項借款資金積極導入等有關。接下來，“保交樓”工作還需要再接再厲，進一步落實各類資金非常關鍵，要積極促進各類資金優(yōu)先導入到樓盤建設中。尤其是近期一些房企債務壓力的消息有所增加，對于此類房企而言，更是需要做好“保交樓”的相關工作，更好地維護和保障購房者的合法權益。

銷售節(jié)奏放緩帶動開發(fā)節(jié)奏變慢

到位資金是制約房企拿地投資的主要因素。從房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，國家統(tǒng)計局數據顯示，1-7月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%。其中，國內貸款9732億元，下降11.5%；利用外資30億元，下降43.0%；自籌資金23916億元，下降23.0%；定金及預收款27377億元，下降3.8%；個人按揭貸款13950億元，下降1.0%。

圖/國家統(tǒng)計局官網

張波表示，房企的資金壓力依然較大。從房企的1-7月到位資金來看，依然處于同比下降狀況，雖然有“三支箭”的政策支持，但國內貸款仍同比下降11.5%，加之銷售節(jié)奏變慢導致定金及預收款同步下行，房企目前整體資金面的壓力雖比去年同期有所減緩，但依然不容忽視，政策面的支持力度重在可落地性政策的實際加快推進。

而在銷售端，國家統(tǒng)計局數據顯示，1-7月份，商品房銷售面積6.66億平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。截至7月末，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長17.9%，其中住宅待售面積增長19.5%。

圖/國家統(tǒng)計局官網

張波表示，市場開發(fā)及銷售降速明顯。從新開工面積、銷售面積、待售面積增長來看，房地產開發(fā)的銷售節(jié)奏仍在放緩，同步帶動開發(fā)節(jié)奏變慢。1-7月住宅銷售面積下降4.3%，但銷售額增長0.7%，說明市場的成交還在向高能級城市集中，中小城市的市場低迷還在持續(xù)。

“后續(xù)需要政策助力，從需求側拉動一二線城市回歸穩(wěn)定，并且當下政策的抓手還是一二線城市，中小城市的大力度政策工具均已釋放，沒有一二線城市的回穩(wěn)，很難帶動全國房地產市場回歸。”張波這樣表示。

業(yè)內期待政策在一二線城市落地

“1-7月房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企的到位資金都處于同比下行階段，市場的觀望情緒增長，交易熱情進一步下滑。”張波認為，7月底的政策信號對于市場熱度回升起到一定作用，但8月依然需要可執(zhí)行的政策在一二線城市全面落地，及時止跌回穩(wěn)，帶動市場情緒回歸理性。

嚴躍進也認為，要穩(wěn)定房地產市場，關鍵要激活合理住房消費需求。下半年宏觀經濟基本面有進一步復蘇和改善的可能，環(huán)境轉好，對于房地產市場的復蘇和提振等都有積極的作用。各地要增強信心、做到政策釋放積極有效果，相信8月份和9月份，一些指標就會有積極改善的可能。

嚴躍進還建議，當前要把握市場邏輯、用足用好政策工具箱，那么對于市場基本面的持續(xù)改善是有積極作用的。當前是非常關鍵的時期，因為恰處于市場指標筑底調整、政策面持續(xù)大規(guī)模釋放的重要階段，各類市場主體要積極做好策略的優(yōu)化。

不過，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則預計，三季度銷售、開工、土地等主要市場指標將弱于二季度。近期各地積極紓困樓市，熱點城市開始降低二套房首付比例，一線城市也在醞釀政策，國家也在出臺各項扶持民企融資的政策，推進城中村改造。加上央行再次下調政策利率MLF，預計接下來房貸利率還會下降，從而對需求進行托底，這些政策能緩解下行態(tài)勢，但在供大于求的新形勢下，或難以扭轉下跌的態(tài)勢。

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