下半年業績或持續分化

進入八月中旬，房企即將迎來中報“大考”，其中，也有眾多企業披露了業績預告，提前劇透盈利情況，通過預告不難發現，今年上半年虧損的房企數量在不斷增加，并且蔓延至央國企。

據不完全統計，截至發稿，已有超過70家A股以及港股房企披露了2023年上半年業績預告，其中有超過六成預計歸母凈利潤虧損，總虧損額最多超千億元。其中，包括碧桂園、遠洋集團、金科股份（000656）、陽光城、華夏幸福（600340）、首開股份（600376）、華僑城等。

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從企業披露的信息來看，虧損的主因大多是由于房地產行業整體下行，導致銷售下滑，毛利率下降，計提資產減值等。

央國企難以幸免

在A股方面，目前已經披露上半年業績預告的房企共有60余家，其中，有23家實現盈利，預計虧損的企業占比超6成。

其中，*ST泛海（000046）預計上半年歸母凈虧損為55億元至42億元，成為A股中虧損金額最多的企業。作為出險房企，泛海于上半年處于債務重組階段，在債務化解過程中資產處置的損失使得企業面臨較大虧損。

在港股方面，碧桂園預計虧損更是高達450億至550億元，而去年同期企業歸母核心凈利潤約人民幣49.1億元，面對大幅下滑，碧桂園稱，虧損主要是由于行業銷售下行，導致結轉毛利率下降，項目減值增加以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。

此外，從企業性質來看，除了部分民營房企，上半年，房企業績虧損也逐漸蔓延至央國企。其中，首開股份發布公告稱，預計上半年實現歸母凈虧損為17億元至22億元，而華僑城也預計，上半年虧損額為12億元-17億元，同比下降1237.92%-1712.06%，虧損幅度加大。

面對央國企難逃幸免，有業內人士認為，部分央國企業績大幅下滑會進一步影響市場情緒與行業信心。而同策研究院研究總監宋紅衛也表示：“目前土拍市場拿地以央國企為主，業績下滑會導致他們拿地積極性下降，會使土地市場壓力上升；而央國企在業績承壓下，會放緩投資強度，加大地產行業投資下行的壓力。”

此外，他也強調，央國企是協助保交樓的主力之一，業績的虧損會影響他們收并購節奏，影響保交樓進度。

不過，幾家頭部央國企表現持續強勁。根據保利發展（600048）披露的半年度業績快報顯示，企業上半年營業總收入為1383.76億元，同比增長24.93%；歸屬于上市公司股東凈利潤為119.99億元，同比增長10.84%；而招商蛇口（001979）上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為21.53億元，實現同比正向增長。

下半年業績或持續分化

那么，下半年，企業虧損能否迎來改善？業績是否會持續分化？

從披露的信息來看，企業虧損的主因大多數是由于房地產行業整體下行，導致銷售下滑外，毛利率下降，計提資產減值等。

事實上，上半年，房地產市場處于一直調整階段，銷售市場也不及預期，根據國家統計局發布的最新數據顯示，1-7月全國商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，為一季度以來首次負增長。

眼下，銷售面改善還需要時間。不過，近期，政策利好密集釋放，針對需求端的有效措施也在相繼落地，據央廣網消息，近日，廈門、成都等多個城市擬調整樓市限購政策，降低二套房首付比例。限購取消后，首套、二套房最低首付比例可降至20%及30%。不過，截至發稿，上述城市并未發布相關政策調整文件。

此外，時隔2個月，央行在8月15日再次宣布降息，下調MLF利率15基點，業內人士普遍認為，降息有利于金融體系降低融資成本，預計本月LPR利率大概率會下調，那么房貸利率也將隨之下降，這將進一步降低居民購房成本，進而帶動市場交易活躍度，刺激銷售回暖。

而IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，下半年，雖然政策端持續釋放利好，但是由于各家企業自身情況差異以及適應市場變化、自我調整能力的不同，企業業績還會繼續分化。

宋紅衛也認為，分化是未來市場典型特征，不僅表現在企業之間，也表現在城市之間，同時也表現在城市不同區域和板塊，優質城市的核心資產是未來投資的核心標的。

值得一提的是，今年上半年，包括碧桂園在內的多數房企在土地市場拿地傾向于一線城市以及部分強二線城市，例如今年北京土地市場，吸引到很多外來企業進京“搶地”，這也是因為高能級的城市擁有較強的抗風險能力，利于企業在后續階段擴大銷售。這也將導致下半年一線、強二線與非核心的二線城市及三四線城市之間的銷售進一步分化。

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